Trước khi bạn bắt đầu xây dựng bất cứ thứ gì, hãy đảm bảo rằng bản vẽ của nhà thiết kế thể hiện yếu tố sử dụng đất. Con số này giúp nhà đầu tư nắm được quy mô và mật độ xây dựng. Từ đó có kế hoạch kinh phí cũng như kế hoạch đầu tư cụ thể cho dự án. Vậy hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất trong quy hoạch? Quy định về hệ số sử dụng đất như thế nào? Đọc bài viết dưới đây để hiểu thêm về hệ số sử dụng đất.
1. Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất là gì? Hệ số sử dụng đất là tổng diện tích sàn của tòa nhà, bao gồm cả tầng hầm (không bao gồm diện tích sàn sử dụng cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, nhà chờ và bãi đậu xe của tòa nhà) tính bằng tổng diện tích sàn. rất nhiều. Việc tính hệ số sử dụng đất căn cứ vào Quy chuẩn kỹ thuật quy hoạch xây dựng quốc gia ban hành kèm theo Thông tư số 22/2019 / TT-BXD, có hiệu lực đến hết ngày 4/7/2021. / 2021 / TT-BXD sẽ có hiệu lực từ ngày 5/7/2021.
2. Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất
Khi nghiên cứu các dự án xây dựng, chắc hẳn bạn đã từng nghe đến mật độ xây dựng thấp, khoảng không gian cây xanh lớn, phương tiện giao thông, tiện ích hiện đại đa dạng… tuyên truyền dự án bất động sản.
Nhưng trên thực tế, dù mật độ xây dựng thấp nhưng mật độ cư dân tập trung tại tòa nhà vẫn cao. Do đó, các nhà phát triển thường không cho bạn biết hệ số sử dụng đất là gì hoặc ý nghĩa của nó.
Vậy cách tính hệ số sử dụng đất trong quy hoạch như thế nào? Hệ số sử dụng đất sẽ tỷ lệ thuận với mật độ dân cư sinh sống tại dự án. Hệ số FAR càng thấp thì mật độ dân số của khu đất đó càng giảm và ngược lại. Mật độ xây dựng cao, dân cư rất đông. Chỉ số hệ số sử dụng đất ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân khu vực này. Ngoài ra, chỉ số ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của những người sở hữu căn hộ khi kết thúc vòng đời của dự án.
Ngày nay, hầu hết các dự án xây dựng chung cư dân dụng đều có tuổi thọ từ 50 đến 70 năm. Khi vòng đời của dự án này kết thúc, cư dân của cả cộng đồng sẽ có quyền sở hữu chung. Lúc này họ có quyền xây dựng lại nhà ở tập thể theo nhu cầu sử dụng theo ý mình mà không vi phạm quy hoạch của nhà nước.
Đối với những công trình xây dựng mà con người không thể xây dựng lại sau khi hết thời gian sử dụng. Lúc này, nhà nước sẽ đứng ra kêu gọi các nhà đầu tư lên kế hoạch xây dựng lại khu nào, đến đó cám ơn. Nhưng cho dù sau vòng đời dự án có điều gì xảy ra thì diện tích đất mà chủ sở hữu căn hộ được hưởng càng lớn. Điều này đồng nghĩa với việc cư dân ở đó sẽ có quyền cao hơn khi xây dựng các dự án mới.
Ngoài ra, các dự án có hệ số sử dụng đất FAR thấp hơn có nhiều khả năng tìm được nhà đầu tư mới để tái phát triển vào cuối vòng đời dự án. Bởi lúc này, nhà thầu sẽ phải tính toán kỹ lưỡng lợi nhuận thu được so với số tiền bỏ ra để xây dựng lại công trình cũ. Đồng thời, cũng phải tính toán cách bố trí tái định cư cho người dân căn cứ cũ. Do đó, công suất sử dụng phải gấp 2 đến 3 lần dự án cũ mới có thể sinh lời.
3. Công thức tính hệ số sử dụng đất
Theo định nghĩa về hệ số sử dụng đất nêu trên thì cách tính hệ số sử dụng đất trong quy hoạch như sau:
Hệ số sử dụng đất = tổng diện tích xây dựng / tổng diện tích lô đất
Trong đó:
Tổng diện tích sàn: là tổng diện tích sàn của các tầng sau khi xây dựng xong. Nó cũng bao gồm: tầng hầm, tầng bán hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái, tầng áp mái.
Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, bao gồm:
Hàng rào (hoặc một phần của bức tường chung của một ngôi nhà)
Loggias, ban công, cầu thang bộ, trục thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói…
> Bài viết liên quan
4. Hệ số sử dụng đất tối đa theo quy định
Theo Thông tư số 01/2021 / TT-BXD kết hợp với Quy chuẩn kỹ thuật quy hoạch xây dựng quốc gia thì hệ số sử dụng đất tối đa là rất quan trọng. Nó là yếu tố then chốt trong việc xác định mật độ xây dựng chính xác trong một dự án xây dựng. như sau:
Mật độ xây dựng thuần tuân theo mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Trong đó, các lô đất dành để xây dựng nhà ở độc lập có chiều cao không quá 25m, các lô đất có diện tích không quá 100m2. Mật độ xây dựng cho phép tối đa 100%. Tuy nhiên, vẫn cần đảm bảo quy định về khoảng cách giữa các công trình, khoảng lùi công trình.
Trong các công trình xây dựng đối với hiện trạng trong khu vực đều được dành để quy hoạch khi chưa có quỹ đất quy hoạch. Vẫn cần đảm bảo các chỉ tiêu về đất dịch vụ công trình công cộng. Mật độ xây dựng thuần của các công trình dịch vụ công cộng này cũng đạt ngưỡng tối đa, nhưng không vượt quá 60%.
Đối với những khu vực cần kiểm soát khả năng gia tăng dân số. Việc sử dụng các chỉ số về hệ số sử dụng đất thay cho các bộ tiêu chí về mật độ và tầng cao được cho phép theo yêu cầu của cơ sở hạ tầng. Tại thời điểm này, hệ số sử dụng đất FAR tối đa được quy định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị. Tuy nhiên, vẫn phải thực hiện theo quy định tại Mẫu số 2.13 Thông tư số 22/2019 / TT-BXD quy định hệ số sử dụng đất tối đa trong đồ án quy hoạch, thiết kế đô thị.
5. Quy định hệ số sử dụng đất
Tại Bảng 2.13 Thông tư số 22/2019 / TT-BXD quy định hệ số sử dụng đất tối đa trong đồ án quy hoạch, thiết kế đô thị.
Ngoài ra, quy định về hệ số sử dụng đất cũng được quy định như sau:
| TT | Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích lô đất | |||
| ≤ 3.000 m2 | 10.000 m2 | 18.000 m2 | ≥ 35.000 m2 | ||
| 1 | ≤ 16 | 4,0 | 3,5 | 3,4 | 3,25 |
| 2 | 19 | 4,8 | 3,9 | 3,78 | 3,6 |
| 3 | 22 | 5,6 | 4,34 | 4,2 | 3,99 |
| 4 | 25 | 6,4 | 4,64 | 4,48 | 4,24 |
| 5 | 28 | 7,2 | 4,95 | 4,77 | 4,5 |
| 6 | 31 | 8,0 | 5,3 | 5,1 | 4,8 |
| 7 | 34 | 8,8 | 5,61 | 5,39 | 5,06 |
| 8 | 37 | 9,6 | 5,88 | 5,64 | 5,28 |
| 9 | 40 | 10,4 | 6,24 | 5,98 | 5,59 |
| 10 | 43 | 11,2 | 6,58 | 6,3 | 5,88 |
| 11 | 46 | 12,0 | 6,9 | 6,6 | 6,15 |
| 12 | > 46 | 12,8 | 7,2 | 6,88 | 6,4 |
| Chú thích 1: Những lô đất mà diện tích hoặc chiều cao không được quy định trong bảng này thì được phép nội suy giữa 02 giá trị gần nhất.
Chú thích 2: Các lô đất dùng để xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt như kiến trúc cảnh quan được xác định thông qua các quy hoạch cao hơn. Lúc này có thể xem xét hệ số sử dụng đất lớn hơn 13 lần. Và cần phải được tính toán kỹ lưỡng để phù hợp với hệ thống hạ tầng đô thị. |
|||||
Quy chuẩn xây dựng năm 1997 quy định hệ số sử dụng đất tối đa là 5 lần.
Quy định về Quy hoạch Xây dựng năm 2008 đã bãi bỏ khái niệm và quản lý Tiêu chuẩn Hệ số Sử dụng Đất.
Hiện nay, mã sử dụng đất được hiểu là mật độ xây dựng nhân với chiều cao (không bao gồm tầng hầm).
Bài viết trên Riverside đã chia sẻ đến bạn đọc những thông tin, kiến thức về hệ số sử dụng đất. Và cách tính hệ số sử dụng đất và những lưu ý trong quy hoạch. Điều này giúp nhà đầu tư hiểu rõ về việc xây dựng căn hộ mà họ sẽ sở hữu.
