Hướng dẫn cách viết hợp đồng đặt cọc mua đất theo theo các biểu mẫu thường dùng và một số vấn đề pháp lý quan trọng liên quan đến việc mua đất.
Tranh chấp đất đai là một trong những nguyên nhân chính khiến người mua nhà có tâm lý và luôn thận trọng khi mua. Tuy nhiên, chính vì vậy mà luật và các quy định đang được quan tâm, áp dụng một cách chính xác và chọn lọc hơn. Trong mua bán, giao dịch bất động sản, những kẽ hở pháp lý có thể dẫn đến những rủi ro chồng chất khó khắc phục, chưa kể hậu quả để lại lâu dài và gây thiệt hại lớn.
Không chỉ có biên bản thanh toán tiền mua đất, biên bản thỏa thuận mua bán đất chung, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,… mà giấy tờ đặt cọc mua đất cũng là một loại giấy tờ quan trọng, một phần vì quy định đặt cọc, một phần là do giá trị pháp lý, vai trò của hợp đồng đặt cọc nói chung.
Ở bài viết này sẽ chúng tôi sẽ giới thiệu đến bạn những mẫu đặt cọc mua đất, mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất khá chi tiết, áp dụng tốt cho trường hợp mua bán đất nền, đất thổ cư, đất nông nghiệp,… Đồng thời, hướng dẫn một số vấn đề pháp lý phát sinh ảnh hưởng đến việc đặt cọc khi mua đất.
Các mẫu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Mẫu 1
Mẫu 2
Những lưu ý quan trọng trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Từ bài viết khá chi tiết về tiền đặt cọc và hợp đồng đặt cọc, bạn đọc đã phần nào thấy được khái quát về tầm quan trọng và sự cần thiết của văn bản này. Trên thực tế, việc mua đất đặt cọc và giao dịch mua bán đất chưa có hướng dẫn cụ thể, chi tiết nhưng theo tinh thần và quy định chung của pháp luật đất đai, kết hợp với thực tiễn mới đưa ra kết luận chính xác. Tham khảo và áp dụng những điều này có thể hạn chế đáng kể rủi ro pháp lý và những xung đột không đáng có.
Một là đảm bảo nội dung cơ bản của hợp đồng đặt cọc mua đất. Các yếu tố cơ bản cần có trong đơn đặt cọc mua đất thường bao gồm:
- Thông tin của hai bên tham gia giao dịch và người thứ ba (người làm chứng): họ tên, ngày tháng năm sinh, CMND / CCCD, hộ khẩu thường trú.
- Thông tin về lô đất lưu trữ: vị trí, diện tích đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, tài sản đất đai, …
- Đối tượng của hợp đồng: là tài sản đặt cọc, thường là số tiền cụ thể được ghi bằng chữ và số.
- Chỉ định số tiền này là tiền đặt cọc để chuyển nhượng toàn bộ lô đất số…, tờ bản đồ số… và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ…. Ngoài ra, cần liệt kê các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của lô đất.
- Giá chuyển nhượng có đặt cọc và phương thức thanh toán.
- Kỳ hạn gửi tiền.
- Tiền phạt cọc
- Giải pháp trong trường hợp có tranh chấp
- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, cam kết thỏa thuận chung, …
Quyền sử dụng và nguồn gốc của thửa đất là rất quan trọng, đặc biệt là khi mua đất có nhà và tài sản. Do đó, cần kiểm tra xem bên bán có đăng ký hay không, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, thông tin trên có ghi thời hạn sử dụng và phương thức sử dụng hay không. Đồng thời, kiểm tra tình trạng đất và tài sản trên đó để phòng trường hợp có tranh chấp, thế chấp.
Trong hợp đồng đặt cọc mua đất cũng cần tham khảo việc xác định nghĩa vụ thuế, phí liên quan đến nghĩa vụ của các bên. Thu nhập chung là thuế thu nhập cá nhân, tiền sử dụng đất, phí công chứng, cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, v.v. Các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận về việc ai có nghĩa vụ tài chính; chỉ cần đảm bảo bạn gửi thông tin các bản kê khai chính xác theo yêu cầu của pháp luật.
Thứ hai, muốn phạt cọc thì phải ghi rõ mục đích “đặt cọc”.
Pháp luật hiện hành cho phép các bên tự do thỏa thuận số tiền đặt cọc, miễn là không vi phạm điều cấm, không vi phạm quy tắc xã hội và chuẩn mực đạo đức. Mặc dù có nhiều bất cập, quy định này tôn trọng và duy trì quyền tự do thỏa thuận của chủ thể.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng “tiền phạt đặt cọc” áp dụng cho các trường hợp được phân loại là “đặt cọc”. Vì vậy, cần phải nói rõ mục đích của việc tạo lập tài liệu là để ghi lại hành vi đặt cọc. Điều này nghe có vẻ phi lý nhưng trên thực tế, nhiều người lập phiếu đặt cọc không ghi tên các loại giấy tờ là “hợp đồng đặt cọc”, “biên bản đặt cọc”, “phiếu gửi tiền”… mà trưng bày dưới dạng “phiếu thu”, phiếu thu tiền. “, … và nội dung không đề cập đến mục đích” đặt cọc “giao tiền. Lúc này, do nghĩa vụ của các bên trong trường hợp vi phạm nên sẽ không có lý do chính đáng để áp dụng hoặc đồng ý về khoản phạt đặt cọc, có khả năng được xếp vào các trường hợp “Trả trước”.
Các hành động tương tự nếu không có các điều khoản ràng buộc rõ ràng sẽ dẫn đến các bản chất và hậu quả pháp lý khác nhau. Tạm ứng và tiền gửi cũng thường là hai khái niệm bị nhầm lẫn, nhưng không giống nhau về bản chất. Nếu không được nêu rõ ràng rằng mục đích của việc tạo tài liệu là để “đặt cọc”, thì các quy định liên quan của tổ chức này sẽ không có giá trị đối với giao dịch được thực hiện.
Thứ ba, ghi rõ số tiền đặt cọc.
Không chỉ dừng lại ở việc thể hiện khoản tiền đặt cọc dưới dạng chữ và số để đảm bảo rõ ràng, minh bạch, hai bên cũng cần thỏa thuận để lại khoản tiền đặt cọc hợp lý trong việc thực hiện nghĩa vụ.
Các quy định hiện hành không giới hạn mức tiền gửi tối đa, tối thiểu hoặc bất kỳ số tiền cụ thể nào. Hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện về nội dung theo luật định, số lượng vẫn do các bên tự do thỏa thuận.
Tuy nhiên, các chuyên gia pháp lý cho rằng nên chọn mức tiền gửi ở mức đảm bảo an toàn cho cả hai bên, đặc biệt là người gửi tiền. Vì vậy, không nên đặt cọc quá 20% giá trị hợp đồng mua bán đất. Việc đặt cọc là để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nếu đặt cọc quá nhiều sẽ phát sinh rủi ro. Nhiều trường hợp thực tế cho thấy, sau khi nhận tiền đặt cọc, người nhận tiền tiếp tục gây khó dễ, kéo dài thời gian thực hiện hợp đồng, thậm chí khiến người đặt cọc tiền mất tật mang, …
Các vấn đề pháp lý cần biết về hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Tìm hiểu về việc đặt cọc mua đất bạn sẽ thấy có rất nhiều vấn đề pháp lý liên quan, cả đơn giản và phức tạp. Mua đất không phải lúc nào cũng tuân thủ thủ tục đặt cọc nghĩa là giao dịch được đảm bảo. Dưới đây là tổng hợp nhiều câu hỏi thường gặp nhất về vấn đề pháp lý hợp đồng đặt cọc mua đất.
Hợp đồng đặt cọc mua đất có cần công chứng?
Đây là câu hỏi không mới nhưng dường như nhiều người vẫn chưa hiểu rõ về quy định. Hiện pháp luật chỉ quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải có công chứng, đối với các hợp đồng như hợp đồng đặt cọc thì không phải công chứng. Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn khuyến nghị việc công chứng để tránh tranh chấp, rủi ro là cách để tăng giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc.
>>>> Xem thêm: Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Hủy hợp đồng thì sẽ mất tiền cọc?
Các quy định hiện hành nêu rõ, tiền ký quỹ là một hình thức bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ và các thỏa thuận song phương. Việc không tuân thủ thỏa thuận này sẽ do cả hai bên tự chịu trách nhiệm. Trong mọi trường hợp, hủy hợp đồng sẽ không mất tiền cọc, và một số trường hợp khác sẽ mất trắng luôn tiền cọc.
Trường hợp 1: Tự ý hủy hợp đồng
Nếu hợp đồng bị hủy bỏ do lỗi của bên đặt cọc gây thiệt hại, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác, bên đặt cọc không những mất tiền đặt cọc mà còn phải bồi thường thiệt hại.
Nếu không có thiệt hại xảy ra, khi bên đặt cọc hủy hợp đồng, nếu hai bên chưa có thỏa thuận khác thì bên đặt cọc chỉ cần mất số tiền đã đặt cọc mà không phải bồi thường.
Trong quy định này cũng có một tình huống là “các bên đã thỏa thuận khác”. Vì vậy, để giảm thiểu rủi ro, người gửi tiền nên tận dụng cơ hội này để thương lượng khoản cọc hợp lý, nếu không, bạn sẽ mất toàn bộ số tiền gửi của mình.
Trường hợp 2: Hủy hợp đồng nhưng không mất cọc
Điều 423 Bộ luật Dân sự quy định trong các trường hợp sau đây, các bên có quyền chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường:
a) Vi phạm hợp đồng của bên kia là điều kiện chấm dứt do hai bên đã thỏa thuận;
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
c) Các trường hợp khác do pháp luật quy định.
2. Vi phạm nghiêm trọng hợp đồng là việc một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, dẫn đến việc bên kia không đạt được mục đích giao kết hợp đồng.
3. Bên huỷ bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết để huỷ bỏ hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Đồng thời, Điều 427, khoản 2, quy định về hậu quả của việc hủy bỏ, đề cập:
- Các bên phải trả lại số tiền đã nhận cho bên kia sau khi trừ đi các chi phí hợp lý thực hiện hợp đồng và chi phí phát triển bảo quản tài sản.
- Hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Nếu không thể trả lại bằng hiện vật, giá trị tiền sẽ được hoàn lại.
- Nếu các bên có nghĩa vụ cùng hoàn trả, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc thì phải hoàn trả đồng thời cùng một thời điểm.
Vì vậy, cũng nên phân biệt giữa bồi thường và phạt cọc. Mức phạt cọc do hai bên thỏa thuận trước, xác định mức bồi thường theo thực tế tổn thất.
Có nên giao dịch dưới dạng chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc?
Hiện nay, trước tình hình bất động sản nóng sốt, nhiều lô đất được săn đón, sang tên bán trước khi hoàn tất thủ tục mua bán. Việc chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc có thể giải quyết được nhiều vấn đề như kinh phí, thủ tục, lợi nhuận… nhưng cũng mang lại nhiều rủi ro, đặc biệt là nguy cơ bị lừa đảo.
Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng có thể hiểu đơn giản là: Bên B mua đất của bên A (chủ sử dụng đất hợp pháp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng). Tuy nhiên, khi chưa làm xong thủ tục mua bán, bên B mới đặt cọc, không muốn mua nữa hoặc khó khăn về tài chính, bên B tiếp tục bán cho bên C thông qua hợp đồng đặt cọc. Lúc này bên C sẽ đứng ra thay thế bên B trong hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán đã ký với bên A trước đó. Sau khi bán xong, bên C sẽ có mặt trên giấy tờ chứng nhận chuyển nhượng. Tương tự, Bên C hoàn toàn có thể bán lại số tiền đặt cọc này cho Bên D khác, …
Về góc độ pháp lý, chỉ có người mua mới biết việc mua bán thông qua hợp đồng đặt cọc, còn người sử dụng đất (người bán gốc) hiếm khi biết. Do đó, về nguyên tắc, bên chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc vẫn là chủ thể của hợp đồng mua bán. Do đó, nếu chủ đất phản đối, không hợp tác thì người nhận chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc sẽ gặp rủi ro lớn vì không có tư cách pháp nhân trong giao dịch này.
Đồng thời, theo quy chế mua bán bất động sản hiện hành, không có yêu cầu công nhận hoặc cho phép chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc. Các hợp đồng đặt cọc mua đất thường được chuyển nhượng theo hình thức này do tính nhanh chóng và nhu cầu thị trường cao. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng hợp đồng đặt cọc chỉ đóng vai trò đảm bảo cho hợp đồng chính chứ không tạo ra quyền lợi của người mua.
Do đó, việc chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc mà không được phép của chủ sở hữu đất cũng có thể bị coi là vi phạm các quy định về đất đai. Người mua phải hoàn tất thủ tục mua bán trước khi chuyển nhượng cho người khác. Hoặc, ít nhất, phải đạt được thỏa thuận với chủ đất để công nhận lợi ích của bên thứ ba trong giao dịch. Nhìn chung, đây vẫn là kiểu giao dịch cần được xử lý thận trọng.
Giấy đặt cọc mua đất viết tay có được thừa nhận?
Ngoài việc công chứng hợp đồng / đặt cọc thu hồi đất, một vấn đề khác khiến nhiều người “mơ hồ” hiện nay là nếu hợp đồng đặt cọc được viết tay thì có được pháp luật thừa nhận hay không? Nếu bị tranh chấp, bản thảo này có hợp lệ không?
Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng miệng, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể”. Quy định gửi tiền hiện hành không yêu cầu một hình thức cụ thể. Vì vậy, hợp đồng đặt cọc hình thức nào là tùy thuộc vào sự lựa chọn của các bên.
Nếu hợp đồng đặt cọc này mua đất có công chứng, chứng thực thì phải soạn thảo theo yêu cầu của tổ chức công chứng. Nếu không, bạn hoàn toàn có thể viết bằng tay. Trong trường hợp có tranh chấp về giao dịch mua bán thì tiền đặt cọc mua bán đất viết tay vẫn được xem xét sử dụng. Đó là, có giá trị pháp lý.
Trên thực tế, nhiều tranh chấp mua bán đất liên quan đến đặt cọc viết tay vẫn được đưa vào quá trình giải quyết như một cơ sở quan trọng để đánh giá toàn diện. Thực chất của việc đặt cọc là ghi lại quá trình giao và nhận tiền đặt cọc, thực chất là sự cam kết thực hiện nghĩa vụ, thỏa thuận giữa các bên. Loại văn bản này hạn chế các trường hợp không chung thủy hoặc thiếu trách nhiệm trong việc thực hiện hợp đồng. Theo đó, chỉ cần hiển thị đúng nội dung nhằm mục đích ký gửi, không vi phạm các quy định cấm của xã hội, không vi phạm tinh thần pháp luật thì vẫn được công nhận. Tương tự, nếu việc đặt cọc dưới dạng văn bản, âm thanh hoặc video, hoặc các tài liệu như giấy hẹn, biên lai … thì vẫn có đầy đủ lý do để bảo vệ quyền lợi vật chất của chủ sở hữu.
Những vấn đề cần lưu ý đối với việc đặt cọc mua đất là một phần quan trọng của người tham gia giao dịch để bảo vệ quyền lợi của chính mình và bảo vệ hợp đồng đặt cọc mua đất. Sử dụng một mẫu chung để tiết kiệm thời gian nhưng vẫn bao gồm các nội dung quan trọng. Ngoài ra, hãy tham khảo các tình huống, vấn đề pháp lý hoặc tình huống thực tế để hạn chế rủi ro.
Qua những thông tin trên mà A1riverside đã chia sẻ hi vọng bạn đã có thể hiểu hơn về các cách viết hợp đồng đặt cọc mua đất đúng chuẩn và hợp pháp, để đọc nhiều hơn các thông tin về bất động sản bạn hãy tiếp tục theo dõi A1riverside để cập nhật các tin tức mới nhất mỗi ngày nhé.
