Trước đây, quy trình áp dụng thuế bất động sản còn nhiều vướng mắc, các đề xuất mới đã nhanh chóng được đưa ra nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý thu thuế trong lĩnh vực này.
Bất động sản đã và đang trở thành lĩnh vực có tác động lớn đến kinh tế – xã hội. Sự phục hồi của thị trường này không chỉ mang lại nhiều thay đổi lớn về tư tưởng và xu hướng sử dụng vốn mà còn đặt ra những yêu cầu đáng kể đối với công tác quản lý của các cơ quan, ban ngành.
Giáo sư Đặng Hùng Võ từng nhận định: “Vấn đề đánh thuế đất, nhà và tài sản phụ trợ là một câu chuyện rất phức tạp, bao gồm cả lý luận, thực tiễn, lịch sử và mối quan hệ của hệ thống thuế của cả nước”. Do đó, thuế bất động sản gần đây đã được quan tâm rất nhiều, đặc biệt là tình trạng lạm dụng, trốn thuế, lách luật đang diễn ra phổ biến.
Thuế bất động sản các nước trên thế giới
Thuế đất là trách nhiệm của người sử dụng đối với tài nguyên đất nước; thuế tài sản đất đai lại khuyến khích đầu tư. Tuy nhiên, có tới 52 quốc gia đánh thuế đơn vị bất động sản và chỉ có khoảng 8 quốc gia đánh thuế riêng lẻ.
Về hiệu quả thuế tài sản (theo tạp chí tài chính):
- Hầu hết các nước công nghiệp phát triển đạt doanh thu trên 2% GDP, với Vương quốc Anh, Canada và Hoa Kỳ chiếm khoảng 3% GDP, tiếp theo là Australia, Nhật Bản, Israel và Pháp, chiếm khoảng 2,5% GDP.
- Các nước gần với Việt Nam như Trung Quốc, Thái Lan, Philippines cũng đạt khoảng 0,3% GDP.
- Các quốc gia có hơn 90% thuế bất động sản bao gồm Vương quốc Anh, Ireland và New Zealand; Pháp, Hàn Quốc, Hà Lan và Bồ Đào Nha chiếm khoảng 50%; và hầu hết các nước công nghiệp phát triển khác cũng có khoảng 30%
- Việt Nam thuộc nhóm nước có thuế bất động sản cực thấp, chỉ chiếm khoảng 0,1% tổng thu ngân sách và chưa đến 0,05% GDP.
Thực trạng thuế bất động sản tại Việt Nam
Một khách hàng chuyển nhượng đất chung, đất của chị đã có sổ đỏ, hợp đồng mua bán thực hiện qua công chứng. Tuy nhiên, nhân viên tại đây đã soạn thảo hợp đồng với giá chuyển nhượng chỉ 100 triệu đồng, thấp hơn nhiều so với con số thực tế là 2,3 tỷ đồng. Chị cho biết: “Bản thân tôi khi mua bán qua công chứng họ đều hướng dẫn như vậy để người bán không phải chịu thuế chuyển nhượng cao. Mọi thủ tục kê khai thuế với văn phòng đăng ký đất đai đều không có vấn đề gì”. vì vậy mỗi khi bán đất, giá giao dịch thường xuyên được ghi dưới giá trị thực của mảnh đất. ”
Về vấn đề thuế, phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không chỉ cá nhân tham gia giao dịch mà các dự án đầu tư quy mô lớn cũng tìm cách “lách luật”. Các chủ đầu tư này sẽ bán dưới giá trị thực của bất động sản để tránh phải trả khoản thuế tương ứng.
Giải pháp và đề xuất về thuế bất động sản
Trước tình trạng trốn thuế, đầu cơ đất đai, giá đất tăng nóng và thị trường bất động sản phức tạp, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) và Tổng cục Thuế đã có những ý kiến và hành động.
Theo HoREA, thuế bất động sản cần căn cứ vào giá trị nhà, đất có mức thuế phù hợp với thu nhập bình quân và thu nhập thấp của đa số người dân; điều tiết thị trường bất động sản, mua bán, chuyển nhượng nhà đất. ứng xử, phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, ổn định, đáp ứng nhu cầu thực tế và kinh doanh. Do đó, các nguyên tắc thuế sẽ là:
- Chủ sở hữu bất động sản nhà ở phải chịu thuế tối thiểu;
- Thuế suất lũy tiến áp dụng đối với những người sở hữu nhiều nhà, đất không sử dụng vào mục đích tự kinh doanh, sản xuất kinh doanh.
Tổng cục thuế đã có văn bản chấp thuận yêu cầu Chi Cục Thuế các tỉnh, thành phố trên cả nước tăng cường công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Cụ thể, Tổng cục Thuế yêu cầu:
- Tập trung kiểm tra việc kê khai thuế của các doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh bất động sản, nộp cho cơ quan thuế.
- Xác định các trường hợp rủi ro cao về thuế và tiến hành thanh tra, kiểm tra, đặc biệt đối với các công ty triển khai dự án bất động sản đã chào bán nhưng chưa công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng.
- Cục thuế phải báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, đề nghị Bộ Tư pháp chỉ đạo các Văn phòng công chứng, Văn phòng công chứng địa phương hàng tháng cung cấp cho cơ quan thuế danh sách các đơn vị, cá nhân. Bán, cho thuê nhà, cho thuê nhà, cho thuê khách sạn, khai và nộp thuế.
- Đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cung cấp thông tin về chuyển nhượng dự án bất động sản, kinh doanh giới thiệu bất động sản, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai, đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất và các thông tin khác. .. để thực hiện nghĩa vụ thuế.
Đặc biệt, Tổng cục Thuế yêu cầu các cục thuế tăng cường công tác quản lý, giám sát của mình:
- Phối hợp với cơ quan Công an địa phương, Ban quản lý khu đô thị, nhà chung cư tiến hành rà soát kiểm kê các cá nhân, tổ chức cho thuê nhà, mặt bằng kinh doanh, căn hộ, đăng ký thuế, kê khai thuế.
- So sánh chi phí thuê mặt bằng, thuê mặt bằng của tổ chức, doanh nghiệp với tiền thuê mặt bằng, mặt bằng thông qua việc kiểm tra, rà soát, rà soát hồ sơ khai thuế để xác định tổ chức, cá nhân không kê khai hoặc đã kê khai nhưng nhỏ hơn chi phí mà tổ chức, doanh nghiệp phải trả để xác định, nên được Kế toán cho thu nhập chịu thuế.
- Thu thập thông tin, tham khảo cơ sở dữ liệu, trực tiếp kiểm tra địa chỉ nhà cho thuê đã đăng ký qua trang thông tin điện tử, xác định thu nhập, đôn đốc kê khai nộp thuế theo quy định.
- Xác định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm để làm căn cứ xác định thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ đối với hộ gia đình, cá nhân di chuyển chỗ ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất.
>> Xem thêm: Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Quan điểm của các chuyên gia về thuế bất động sản
Chuyên gia Trần Hùng Sơn – Trường Đại học Kinh tế Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh cho rằng để thực hiện chính sách thuế bất động sản cần nghiên cứu các vấn đề liên quan:
- Về căn cứ tính thuế đối với bất động sản: cần xác định rõ bất động sản nào thuộc diện loại trừ căn cứ tính thuế phù hợp với thực tiễn Việt Nam. Đồng thời, có thể xây dựng tài liệu lưu trữ địa chính, bao gồm thông tin dự án xây dựng trên đất, ứng dụng quản lý hệ thống thông tin địa lý số, xác định hồ sơ liên kết hệ thống.
- Thống nhất cơ cấu thuế suất liên quan đến bất động sản: chỉ phân loại đất ở, đất không ở (đất sản xuất), đất nông nghiệp và áp dụng các mức thuế suất khác nhau đối với các loại bất động sản; đánh thuế bất động sản thương mại. bất động sản phải thấp hơn bất động sản nhà ở.
- Thẩm định bất động sản và quản lý thuế tài sản: Cần có hệ thống dữ liệu quản lý thông tin bất động sản toàn diện, chính xác và nhanh chóng để giảm chi phí quản lý. Thiết lập một hệ thống hiệu quả để giải quyết các tranh chấp và khiếu nại liên quan đến thuế bất động sản, tốt nhất là với tòa án thuế.
- Vấn đề tâm lý: Người dân chắc chắn sẽ không thoải mái khi bị đánh thuế, vì vậy hãy tăng cường quảng bá rộng rãi về ý nghĩa và lợi ích của thuế tài sản.
Ông Nguyễn Ngọc Tú, giảng viên Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội nêu quan điểm, cho rằng cơ quan thuế cần có thông báo chính thức để hướng dẫn lĩnh vực bất động sản trong công tác chống thất thu thuế. Về tính khả thi, vẫn còn nhiều vướng mắc. Ví dụ điển hình nhất là phối hợp với công chứng viên chỉ xác nhận giao dịch chứ không thể biết giá chính xác để làm căn cứ tính thuế.
Trong khi đó, ông Tú cũng đánh giá: “Thuế tính trên thu nhập nên khi có lãi thì tính chứ không tính vào thu nhập như hiện nay. Thuế thu nhập được trừ từ xây dựng, bảo trì, môi giới bất động sản, … .Vì những khoản chi phí này không được khấu trừ, thu nhập 2% thực sự cao, bán lỗ hoặc đóng cửa. Vì vậy, mọi người cố gắng hạ giá. nếu không thuế Sẽ có thu nhập bị mất và mọi người sẽ phải chấp nhận rủi ro. ”
Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng cần đánh thuế bất động sản ở Việt Nam. Theo ông, thuế tài sản được xem như một biện pháp bổ sung nguồn thu của chính phủ nên người dân phản đối. Những người không có nhiều đất cũng lo lắng, và những người có nhiều bất động sản còn lo lắng hơn. Nhưng cũng phải thừa nhận rằng, với cách thu thuế bất động sản như hiện nay, đầu tư vào bất động sản có lãi hơn so với các phương thức sản xuất kinh doanh khác, do mức thuế cao hơn rất nhiều.
Ông Hiển khẳng định, thuế sở hữu bất động sản và thuế thu nhập cá nhân (lũy tiến) là hai nguồn thu chính đóng vai trò quan trọng ở mỗi quốc gia, thể hiện tính điều tiết và phân phối lại của thuế nhằm đảm bảo nguồn thu ngân sách dựa trên sự phát triển và công bằng của nền kinh tế. Thu nhập từ thuế bất động sản không cố định, nhưng thay đổi theo giá trị của tài sản. Tức là khi nền kinh tế phát triển, giá bất động sản tăng lên thì thuế cũng vậy. Do đó, với việc đầu tư cơ sở hạ tầng tốt, tạo nền tảng tốt cho giá trị bất động sản, người dân trong vùng sẽ được hưởng lợi và nguồn thu từ thuế sẽ tăng lên, từ đó trích lập ngân sách địa phương cho các hoạt động công ích.
Quản lý thuế bất động sản là cần thiết, nhưng chắc chắn sẽ gặp nhiều khó khăn, cơ hội và thách thức cùng tồn tại. Các cơ quan ban ngành liên quan cần phối hợp chặt chẽ với nhau để xây dựng các phương pháp và hệ thống quản lý hiệu quả nhất, phù hợp với nền tảng kinh tế – xã hội và đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam. Riverside hi vọng qua bài viết trên bạn có thể hiểu hơn về thuế bất động sản và nắm được các biến động về lĩnh vực này.
