Những kiến thức bất động sản mà một nhà môi giới luôn biết là gì? Để trở thành một nhà đầu tư hay nhân viên kinh doanh bất động sản hiệu quả, bạn cần nắm vững các vấn đề về quy hoạch, phong thủy, vấn đề nhà ở, nhiệt đất, rủi ro khi đầu tư vào đất nền, v.v. Trở thành nhà môi giới chuyên nghiệp thì các nhà đầu tư và môi giới đầu tư cần biết nhiều về tin tức thị trường bất động sản.
Đây là một bài viết dài và chi tiết, Riverside sẽ thường xuyên cập nhật những kiến thức mới cho bài viết này. Vì vậy, Riverside nghĩ tốt nhất bạn nên dành vài phút để đọc chi tiết hoặc đánh dấu link bài viết để có thể đọc lại khi cần.
Những khái niệm cơ bản về bất động sản
Cung, cầu bất động sản là gì?
Cung bất động sản được hiểu là số lượng nhà, đất, bất động sản được bán hoặc cho thuê trên thị trường trong một thời gian nhất định.
Cầu bất động sản được hiểu là nhu cầu mua hoặc thuê nhà, đất của khách hàng tại một thời điểm cụ thể trên thị trường. Nhu cầu càng lớn thì cạnh tranh càng lớn và ngược lại. Tóm lại, quy luật cung cầu trên thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ.
Giá thị trường và giá nhà nước
Giá bất động sản hiện nay tồn tại dưới hai hình thức chủ yếu là giá thị trường và giá nhà nước.
Trong số đó, giá thị trường sẽ liên quan mật thiết đến sự biến động của thị trường. Giá cả của thị trường bất động sản sẽ dựa trên quy luật cung cầu, quy luật giá trị và các chính sách quản lý của nhà nước. Giá thị trường của tài sản được hiểu là sự thoả thuận giữa người mua và người bán về giá trị của tài sản.
Giá quốc gia là giá bất động sản do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương công bố. Giá này thay đổi hàng năm. Nó được dùng làm căn cứ tính thuế khi chuyển nhượng đất.
Công nghệ bất động sản là gì?
Khi nghiên cứu bất động sản, bạn sẽ thấy thuật ngữ “proptech” xuất hiện. Công nghệ bất động sản tiếng Anh là PropTech (property technology), là ứng dụng của công nghệ 4.0 giúp các cá nhân và doanh nghiệp cảm thấy dễ dàng và thuận tiện hơn trong việc dịch thuật bất động sản hoặc nghiên cứu trong quản lý, giao dịch, vận chuyển bất động sản, v.v. Công nghệ Bất động sản 4.0 còn giúp quản lý thời gian, tối ưu hóa năng suất, quản lý thu chi, quản lý tài sản.
Có thể kể đến một số ví dụ về công nghệ bất động sản như:
- Ngôi nhà thông minh. Tại đây bạn có thể ứng dụng các nền tảng kỹ thuật số để giám sát, quản lý hoặc vận hành các hoạt động bên trong tòa nhà, cảnh báo cháy nổ, tự động tăng hoặc hạ nhiệt độ …
- Chia sẻ tài sản: Bạn có thể dễ dàng chia sẻ tài sản bạn sở hữu nhưng không sử dụng thông qua nền tảng chia sẻ Airbnb. Những người đang tìm nhà để thuê có thể dễ dàng tiếp cận thông tin của bạn.
Các kiến thức quan trọng khi tham gia thị trường bất động sản
Để tham gia vào thị trường bất động sản, ngoài kiến thức về bất động sản, bạn cũng cần phải có kiến thức về các ngành liên quan, chẳng hạn như:
Kiến thức về thị trường
Có kiến thức về thị trường bất động sản sẽ giúp bạn nhắm đến khách hàng của mình. Biết và xác định khách hàng trong một phân khúc thị trường nhất định sẽ giúp nhân viên bán hàng thành công hơn trong sự nghiệp của họ.
Kiến thức thị trường sẽ đến từ cách bạn nắm bắt thông tin và phân tích điều kiện thị trường, dựa trên kiến thức đã được chứng minh, tiếp thị và kinh nghiệm thực tế.
Kiến thức về kinh tế học
Để thành công trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, ngoài kiến thức về bất động sản, bạn còn phải có những hiểu biết cơ bản về các kiến thức liên quan đến kinh tế. Vì kiến thức kinh tế học sẽ giúp bạn khả năng phân tích các điều kiện thị trường. Phân tích cung và cầu. Xác định tình hình thị trường trong phân khúc bạn đang quản lý.
Khi bạn có kiến thức kinh tế sẽ giúp bạn tiếp cận thị trường và khách hàng một cách khôn ngoan, chắc chắn bạn sẽ thành công trong lĩnh vực này.
Kiến thức về Marketing
Nắm vững kiến thức tiếp thị sẽ giúp bạn tìm kiếm và tiếp cận cơ sở khách hàng lớn nhất của mình. Tìm kiếm khách hàng ở chợ này không đơn giản như ở các chợ khác. Nó luôn thay đổi dựa trên các yếu tố kỹ thuật và cấu trúc thị trường.
Để tìm và tiếp cận khách hàng mục tiêu, bạn phải có khả năng hiểu họ. Để hiểu và nắm bắt được nhu cầu của khách hàng mục tiêu, bạn phải có kiến thức về marketing. Giờ đây, bạn sẽ có thêm ý tưởng để tiến bộ trong việc tiếp thị, quảng cáo hoặc giới thiệu sản phẩm cho khách hàng mục tiêu trong các phân khúc mà bạn quản lý.
Trong bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào, sự kết hợp hoàn hảo giữa kinh tế và kiến thức marketing sẽ là chìa khóa thành công trong kinh doanh. Đối với bất động sản, có cả hai nền tảng kiến thức giúp bạn có thể nhìn nhận và đánh giá thị trường một cách toàn diện nhất có thể.
Kiến thức về quản trị học
Trong ngành môi giới bất động sản, để thành công, bạn phải xây dựng một đội ngũ cho riêng mình. Đây là kiến thức liên quan đến nghiên cứu quản lý. Bạn phải là người có khả năng kết nối mọi người, làm sao để họ phối hợp với nhau và đạt năng suất cao.
Bạn phải hướng dẫn mọi người hướng tới một mục tiêu chung và làm thế nào để đạt được mục tiêu chung đó một cách tốt nhất.
Kiến thức về luật pháp
Bất kỳ bất động sản nào, chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gọi tắt là Sổ đỏ, được nhà nước công nhận thì đều được coi là tài sản có giá trị. Quá trình giao dịch bất động sản dựa trên sự công nhận và bảo vệ của pháp luật đối với các hợp đồng mua bán bất động sản. Và nhiều vấn đề liên quan đến kiến thức bất động sản được quy định trong luật thương mại bất động sản và luật đất đai.
Nếu không tìm hiểu đầy đủ các quy định pháp luật liên quan trong quá trình tham gia tư vấn và giao dịch bất động sản sẽ dẫn đến những tranh chấp hoặc rủi ro đáng tiếc.
Những mô hình hình bất động sản phổ biến
Trong quá trình tìm hiểu về bất động sản và thị trường phát triển bất động sản của Việt Nam, tôi nhận thấy hoạt động kinh doanh bất động sản của Việt Nam hiện nay xuất hiện dưới nhiều mô hình khác nhau như:
Đầu tư Đất nền
Kinh doanh bất động sản là một hình thức kinh doanh bất động sản khá lâu đời ở Việt Nam nhưng vẫn thu hút được rất nhiều nhà đầu tư. Đất đầu tư có thể do bạn đầu tư và bán lấy tiền chênh lệch hoặc chia vốn cho người khác. Bất kể hình thức đầu tư nào, lợi nhuận thu về đều không nhỏ.
Đây là loại hình lâu đời nhất nhưng luôn được đánh giá cao khi cân nhắc đầu tư vào bất động sản. Các lô đất dễ thu hút nhà đầu tư vì vốn đầu tư rất ít nhưng người sở hữu có thể kiếm gấp 2-3 lần lãi suất ngân hàng – lợi nhuận thường trên 15%. /năm. Cùng với khả năng hạ giá, phương thức đầu tư này đã thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Các lô đất sẵn sàng bùng nổ hơn nữa khi quỹ đất thu hẹp, mặc dù các nhà đầu tư thường gặp rủi ro lớn do tính pháp lý của một số khu vực vẫn chưa rõ ràng.
Tại sao nên đầu tư vào đất nền dự án trong khu dân cư?
Thường thì các vị trí dự án nằm trong khu dân cư, đây cũng là những vị trí thuận lợi. Bởi các nhà đầu tư đã nghiên cứu rất kỹ về vị trí và giao thông trong khu vực trước khi bỏ vốn đầu tư. Điều này tránh bị ảnh hưởng bởi cơn mê đất ảo.
Các dự án thu hồi đất hiện nay chủ yếu tập trung ở các tỉnh vùng ven TP.HCM. Đặc biệt tại Long An, Đồng Nai, Bình Dương…
Nên đầu tư theo nhóm
Nhóm đầu tư vào đất nền hoặc đầu tư hợp tác, đầu tư chung … Rủi ro của mọi người đều được chia đều, nguồn vốn dồi dào hơn, xác suất thành công tăng lên, giảm thiểu rủi ro và nhiều lợi thế khác. có thể gặp …
Để đầu tư theo nhóm hiệu quả, bạn nên làm việc với những người có kinh nghiệm. Nên tập hợp một nhóm người có thế mạnh khác nhau để dễ dàng phân công công việc. Ví dụ: một người chuyên quản lý tài chính, một người cập nhật thị trường bất động sản, một người giỏi luật, v.v.
Đầu tư vào đất bằng tiền an toàn, luôn kiểm soát được tiền của bạn
Bất động sản nên được mua bằng tiền dự phòng. Ưu tiên vay người thân, hưởng lãi suất thấp hoặc không lãi suất.
Ngoài ra, bạn có thể cân đối thu nhập của gia đình. Sau đó, nhiều tiền hơn được huy động từ ngân hàng dưới hình thức cho vay trả góp.
Nhà đầu tư cũng cần theo dõi diễn biến thị trường và đầu tư khi tình hình ổn định. Đừng đầu tư khi đất đang nóng.
Ưu điểm
- Đây là một trong những kênh đầu tư được đánh giá là tiềm năng. So với ngân hàng đầu tư thì lợi nhuận cao gấp 2 đến 3 lần. Lợi nhuận hàng năm khoảng 15%.
- Phương thức đầu tư này sinh lời nhanh và bảo toàn giá trị
- Tài sản cao hay thấp tùy thuộc vào vị trí hạ tầng, bất động sản.
Nhược điểm: Hình thức đầu tư này phụ thuộc nhiều vào thị trường. Khi thị trường bình tĩnh, nó sẽ chậm lại nhanh nhất.
> Bài viết liên quan:
Đầu tư Khu nghỉ dưỡng ven biển
Đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng ven biển đang trở thành xu hướng đầu tư được nhiều nhà đầu tư quan tâm và chú ý. Hình thức đầu tư này mang lại lợi nhuận lớn.
Với vị trí địa lý độc đáo, có đường bờ biển dài 3.182 km từ Bắc vào Nam, với việc đầu tư phát triển bất động sản nghỉ dưỡng ven biển sẽ là sự lựa chọn tốt nhất cho người có vốn lớn.
Ưu điểm
- Đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng mang lại lợi nhuận gấp nhiều lần khi gửi ngân hàng và hưởng lãi suất. Đặc biệt, nhà đầu tư tránh được tình trạng lạm phát hay mất giá tiền tệ theo biến động của nền kinh tế thị trường.
- Khả năng sinh lời của bất động sản này được kéo dài do ngành du lịch Việt Nam có nhiều điều kiện phát triển như khí hậu dễ chịu, đường bờ biển dài, giao thông hàng không quốc tế thuận tiện …
Nhược điểm
- Hình thức đầu tư này cần nguồn vốn lớn. Do đó, nhiều nhà đầu tư sẽ không có cơ hội thử sức.
- Khi đầu tư theo hình thức này, nhà đầu tư sẽ mất nhiều thời gian để tìm hiểu thị trường, khả năng sinh lời nếu quyết định đầu tư….
- Chi phí bảo trì hàng năm khá cao
Đầu tư loại hình Nhà phố
Hiện nay nhiều nhà đầu tư cũng quan tâm đến việc đầu tư vào loại hình nhà phố. Đây là loại nhà được xây dựng liền kề mặt phố và có nhiều cơ hội phát triển. Đây là loại hình nhà ở kết hợp giữa căn hộ để ở và cửa hàng thương mại. Đó là lý do tại sao nó rất lỏng
Ưu điểm
- Với hình thức nhà phố chắc chắn các nhà đầu tư sẽ không khỏi lo lắng. Do mặt tiền đẹp, vị trí thuận lợi nên nhu cầu tự ở hoặc cho thuê là rất cao.
- Hình thức bất động sản này mang lại lợi nhuận cao và đều đặn hàng tháng cho nhà đầu tư.
- Mẫu nhà phố này có thể vừa để ở vừa kinh doanh nên có giá trị sử dụng cao và tính pháp lý lâu dài.
Nhược điểm: Hình thức bất động sản này đòi hỏi nguồn vốn đủ lớn để luân chuyển liên tục. Diện tích căn nhà không quá lớn nên cũng mang đến một số bất tiện trong sinh hoạt.
Đầu tư căn hộ chung cư
Đầu tư xây chung cư có lẽ là lựa chọn của hầu hết các nhà đầu tư hiện nay. Đó có thể là chung cư cao cấp, hoặc chung cư tầm trung giá rẻ. Việc đầu tư xây dựng phần nào phụ thuộc vào nhận thức và đánh giá của chủ đầu tư về thị trường sẽ xây dựng.
Ưu điểm:
- Hình thức căn hộ linh hoạt về phương thức thanh toán. Nó có thể được trả dần để giúp nhà đầu tư có khả năng chuyển lỗ thành lãi.
- Căn hộ đang có nhu cầu cao, không lo bị bỏ trống.
- Tính thanh khoản cũng khá cao và ổn định hơn so với đầu tư đất nền.
Nhược điểm:
- Nhiều dự án căn hộ đi nhiều đường vòng nên giá quá cao khiến người mua bị thiệt.
- Dành nhiều thời gian nghiên cứu và tìm hiểu thị trường.
- Chu kỳ giá của loại bất động sản này hiếm khi tăng, và nếu có, nó cũng tăng nhẹ.
Đầu tư đất xây nhà xưởng
Việt Nam bước vào thời kỳ công nghiệp hóa, đồng thời cũng là thời điểm vốn đầu tư ngày càng nhiều. Các khu công nghiệp đang bắt đầu mọc lên như nấm tại các thành phố lớn. Lúc này, chủ đầu tư mua lại đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà xưởng, sau đó cho thuê lại.
Ưu điểm:
- Trong những năm gần đây, giá thuê đất nhà xưởng liên tục tăng cao
- Nhà xưởng cho thuê sinh lời gấp nhiều lần so với các loại hình đầu tư khác.
Nhược điểm:
- Nhà đầu tư cần có số vốn dài hạn lớn. Khả năng quay vòng vốn nhanh.
- Thời gian thu hồi vốn khá chậm
- Quỹ đất lớn rất hạn chế, thủ tục pháp lý rườm rà.
Đầu tư kinh doanh Shophouse
Tìm hiểu và nghiên cứu kiến thức về bất động sản, tôi nhận thấy thời gian gần đây tại các cộng đồng lớn, trung tâm thương mại hay những nơi phát triển du lịch, mô hình kinh doanh shophouse đang rộ lên. Đây là mô hình nhà ở kết hợp cửa hàng thương mại. Đối với nhiều nhà đầu tư, họ ưu tiên lựa chọn loại hình bất động sản này vì nghĩ mua một, mua hai.
Thuận lợi:
- Những khoản đầu tư như vậy có giá trị thương mại lớn hơn và tính thanh khoản cao hơn
- Thu nhập cho thuê cao, ước tính 8-12% / năm
Nhược điểm:
- Vốn đầu tư của loại hình bất động sản shophouse khá cao so với các loại hình khác
- Thời hạn sở hữu trên giấy tờ chỉ khoảng 50 năm.
Đầu tư Căn hộ Officetel
Với xu hướng sử dụng căn hộ văn phòng đa năng hiện nay thì việc đầu tư vào Căn hộ Officetel là sự lựa chọn hoàn hảo. Loại hình căn hộ này có thể được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau. Có thể là khách sạn, văn phòng hoặc căn hộ, đầy đủ tiện nghi.
Ưu điểm:
- Giá của những bất động sản như vậy không cao.
- Lợi nhuận hấp dẫn hơn căn hộ thông thường nếu dùng để cho thuê
Nhược điểm:
- Diện tích căn hộ tương đối nhỏ khoảng 25 ~ 30m2 phù hợp cho các công ty vừa và nhỏ.
- Quyền sở hữu chỉ 50 năm. Sau đó, muốn tiếp tục có thì phải xin gia hạn.
- Chi phí quản lý và bảo trì cao hơn các loại hình căn hộ khác
Đầu tư Nhà cho thuê
Nhu cầu thuê nhà rất cao tại các thành phố lớn được coi là trung tâm, tập trung nhiều khu công nghiệp, trường học, bệnh viện, v.v. Không phải ai cũng có thể mua được phòng trọ đắt tiền nên nhu cầu thuê phòng trọ giá rẻ là rất lớn. Ngoài tính chất ổn định và lâu dài, việc đầu tư xây dựng và cho thuê cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Ưu điểm:
- Yêu cầu của khách hàng luôn cao.
- Lợi nhuận được thu đều đặn hàng tháng và không bị ảnh hưởng bởi những biến động của thị trường bất động sản.
- Khả năng tăng giá trong tương lai cũng rất cao.
Nhược điểm:
- Đầu tư vào phòng trọ cho thuê có thể gây ra nhiều rắc rối trong công tác quản lý trật tự an toàn.
- Chi phí bảo trì phòng khá cao.
Nâng cấp nhà cũ giá rẻ
Tìm trong các con hẻm để tìm những ngôi nhà cũ mà chủ nhân không còn định ở. Sau đó sửa sang và bán lại cho người muốn sở hữu một tổ ấm nhỏ để an cư, đây cũng là một hình thức đầu tư sinh lời cao hiện nay.
Ưu điểm
- Ở dạng bất động sản này, lượng mua vào rất thấp. Bao gồm cả chi phí mua và chi phí sửa chữa, bạn cũng có thể thu được lợi nhuận tốt sau khi bán nó.
- Nguồn cung các bất động sản đó khá dồi dào.
- Chủ nhà dễ thương lượng, mua lại. Không ép giá.
Nhược điểm
- Đầu tư vào hình thức bất động sản này, bạn phải mất nhiều thời gian và tiền bạc để trùng tu, nâng cấp, sửa chữa.
- Nhiều căn nhà xuống cấp đến mức khi sửa chữa xong lại rao bán với giá cao hơn dự tính ban đầu. Do đó, bạn có thể tiếp cận ít khách hàng hơn.
Thị trường bất động sản thay đổi hàng ngày. Vì vậy, để trở thành một nhà đầu tư thành công hay một nhân viên kinh doanh bất động sản thành công, bạn cần cập nhật kiến thức bất động sản thường xuyên. Hy vọng những chia sẻ trên đây của Riverside và những kiến thức liên quan đến bất động sản có thể giúp những người mới bắt đầu không còn bỡ ngỡ.
