Rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm hoặc các loại đất khác là mối quan tâm lớn hơn đối với các nhà đầu tư và khách hàng.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất trồng cây lâu năm được xếp vào loại đất nông nghiệp theo phân loại đất. Đây là loại đất phổ biến nhất ở nước ta hiện nay. Do đó, việc mua bán đất trồng cây lâu năm diễn ra thường xuyên ở khắp mọi nơi. Nhưng xét trên phạm vi lĩnh vực bất động sản, nếu không có kinh nghiệm mua bán phong phú thì người mua nhà là đối tượng dễ gặp rủi ro nhất. Ranh giới giữa lợi nhuận và rủi ro không dễ phân biệt. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ tổng hợp một số thông tin liên quan về rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm, hy vọng sẽ hữu ích với nhiều người. Mời các bạn cùng theo dõi.
Rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm
Căn cứ vào diễn biến thực tế của thị trường bất động sản năm 2022 hiện nay, đặc biệt là việc mua bán đất trồng cây lâu năm ở nhiều nơi, một số rủi ro mà người mua nhà có thể gặp phải như sau:
Đất không đảm bảo pháp lý
Khi mua đất trồng cây lâu năm cần chú ý đến các vấn đề pháp lý từ tổng quát đến chi tiết. Mọi thứ phải đảm bảo tính pháp lý theo đúng quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Như chúng ta đã biết, trong giao dịch mua bán nhà đất, tính pháp lý của bất kỳ loại bất động sản nào luôn là “chìa khóa” mà ai cũng nên “nắm chặt”.
Mua đất trồng cây lâu năm không hợp pháp dẫn đến nhiều hệ lụy về sau, xâm hại đến lợi ích hợp pháp của bên mua. Cụ thể, hợp đồng mua bán và các tài liệu liên quan không được công nhận về mặt pháp lý. Khi đó, bạn sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền chung của người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai. Và mảnh đất đó không đủ điều kiện để bán lại, hoặc cố tình rao bán, kho tìm được người mua. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, kiện tụng, quyền lợi của họ khó có thể được bảo vệ tuyệt đối.
Vì vậy, đối với những dự án không có pháp luật bảo hộ thì càng nên tránh càng tốt, thông tin pháp lý còn mập mờ, thiếu minh bạch. Tính hợp pháp của đất trồng cây lâu năm phải được ưu tiên hàng đầu. Trên thực tế, ngay cả những người có nhiều năm kinh nghiệm bất động sản cũng ngại chấp nhận rủi ro trong đầu tư, mua bán. “Cái gì cũng có giá của nó”, nếu thực sự là “miếng mồi ngon” thì nhiều người đã săn trước bạn rồi.
Đất bị vướng quy hoạch
Nước ta hiện nay đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Quy hoạch sử dụng đất ở một số nơi là cần thiết để phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh và bảo vệ môi trường. Ví dụ như quy hoạch đất trồng rừng, đất công viên, vườn cây cho cộng đồng sử dụng hoặc quy hoạch đất giao thông để xây dựng cầu, đường công cộng, v.v.
Đất trồng cây lâu năm thuộc diện quy hoạch, quy hoạch thường gặp nhiều rủi ro pháp lý như lưu chuyển, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn. Tuy nhiên, việc lên kế hoạch mua bán đất không hẳn đã rủi ro. Đôi khi vẫn còn rất nhiều cơ hội cho những ai nắm bắt kịp thời.
Về rủi ro, nhà nước có thể thu hồi đất trong các trường hợp do pháp luật đất đai quy định. Mức bồi thường cũng khác nhau tùy từng trường hợp. Nếu đất nằm trong diện quy hoạch và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cơ quan có thẩm quyền thì người sử dụng đất sẽ bị hạn chế một số quyền chung.
Về cơ hội, đất có vấn đề về quy hoạch có xu hướng được bán với giá tương đối rẻ. Nhưng vấn đề này có thể thay đổi, hủy bỏ hoặc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất trong tương lai mà chúng tôi không biết trước. Người mua nên xem xét từng trường hợp khác nhau để đưa ra quyết định đúng đắn.
Tình trạng bán đất lừa đảo
Thực tế, nói đến đất đai, không thiếu trường hợp một số đối tượng sử dụng chiêu trò quảng cáo để thu hút khách hàng “non nớt”. Trong đó thông thường, những người này tự nhận có nhiều quan hệ với các “sếp” trong ngành. Chuyển mục đích sử dụng đất, xây nhà trên đất trồng cây lâu năm và mọi thủ tục về đất đai mà không cần lo lắng về vấn đề pháp lý. Hơn thế nữa, họ còn rao bán đất trồng cây lâu năm với giá hời chỉ bằng 50% thị trường nhằm đánh vào tâm lý người mua. Người chưa có nhiều kinh nghiệm rất dễ rơi vào bẫy.
Nhiều tổ chức, công ty hoạt động chui liên tục “chiêu dụ” nhiều dự án ma. Sau đó, kêu gọi khách hàng đóng góp quỹ đầu tư. Họ đưa ra hàng loạt lời hứa hẹn siêu hấp dẫn để che giấu sự thật đằng sau đó. Khách hàng muốn mua đất phải đặt cọc trước theo yêu cầu của các bên. Các quy trình rất chuyên nghiệp và tinh vi, vì vậy người mua không dễ dàng nhận ra ngay từ đầu. Sau khi bị phát hiện, các tổ chức và công ty “hàng đầu khu vực” này không còn xuất hiện nữa. Khách hàng có nguy cơ mất tất cả các quyền.
Những vụ lừa đảo lớn, nổi cộm trong những năm gần đây hứa hẹn sẽ là lời cảnh tỉnh kịp thời cho nhiều người. Mọi giai đoạn từ nghiên cứu sơ bộ đến quyết định cuối cùng đều phải dựa trên những lý do rõ ràng và chính xác. Vì “mắt thấy, tai nghe” chưa chắc đã đúng.
Khó khăn khi lên thổ cư
Đất ở trồng cây lâu năm phải tuân thủ đầy đủ các quy định của Luật Đất đai hiện hành, đặc biệt là các điều kiện chuyển đất nông nghiệp thành đất ở. Ngoài ra, nó còn phụ thuộc vào chính sách quy hoạch và quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Không phải đất trồng cây lâu năm nào cũng có thể định cư được hay đơn giản chỉ là xây nhà để ở. Người mua cần chú ý đến thông tin rao bán đang được lan truyền khắp nơi.
Như chúng ta đã biết, đất nông nghiệp thường không mấy “hấp dẫn” trên thị trường hiện nay. Trừ một số nơi có điều kiện trồng trọt đặc biệt. Cụ thể, đất trồng cây lâu năm có thể dễ dàng, nhanh chóng chuyển đổi thành khu dân cư, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Đây là lý do tại sao người bán và người môi giới thường nhấn mạnh điều này. Ngoài ra, đất trồng cây lâu năm cũng không được dùng làm nhà ở nên phải bán cho người khác mất nhiều thời gian hơn. Lợi ích thu được thường không quá cao. Người mua lưu ý xem kỹ thông tin hơn.
Dễ bị “treo vốn”
Giá đất trồng cây lâu năm hiện nay tương đối rẻ so với nhiều lĩnh vực bất động sản khác. Nếu ai mua được đất và chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang thổ cư thì lợi nhuận thu được sẽ rất lớn. Sự chênh lệch giá giữa đất nông nghiệp và đất thổ cư cũng được cho là nguyên nhân khiến nhiều người “săn lùng” nhiều hiện nay. Đất thổ cư cũng có tính thanh khoản cao hơn và người mua có thể bán nhanh sau đó. Tuy nhiên, krất khó để đạt được giống như trong trường hợp này
Để đầu tư bất động sản sinh lời cao trong hoàn cảnh này đòi hỏi nhà đầu tư phải có nhiều kiến thức pháp lý và kinh nghiệm thực tế. Như đã đề cập trước đó, không phải tất cả các loại cây lâu năm đều có thể chuyển thành đất ở. Nếu mua nhầm đất như thế này, nguy cơ “treo tiền” là rất cao. Bởi vì mảnh đất đó có thể gặp phải những vấn đề về pháp lý, phải mất nhiều thời gian để làm thủ tục lại. Hoặc, nếu nó được đảm bảo về mặt pháp lý nhưng không thể giải quyết được, nó không đủ hấp dẫn để “thuyết phục” những người mua khác. Thay vào đó, với số tiền đó, bạn có thể chọn một lĩnh vực bất động sản an toàn hơn, hoặc đầu tư vào lĩnh vực nào đó khác.
Kinh nghiệm mua đất trồng cây lâu năm
Dù bạn đã có kinh nghiệm mua đất trồng cây lâu năm hay chưa thì đây là một số kinh nghiệm chắc chắn sẽ giúp ích cho bạn.
Kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng
Để hạn chế rủi ro pháp lý, người mua phải thực hiện kiểm tra pháp lý về tính đầy đủ và tuân thủ. Đất trồng cây lâu năm phải có sổ đỏ riêng hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất khác. Nhờ đó, người mua sẽ xác định được thông tin về lô đất, vị trí, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng đất và nhiều vấn đề khác. Đặc biệt chú ý đến phần Luật Đất đai mới nhất về phân loại đất và quyền sử dụng đất. Việc phân loại đất sẽ cho bạn biết đất bạn cần mua có phải là đất trồng lâu năm hay không. Quyền sử dụng sẽ cho biết liệu đất có còn được sử dụng cho các giao dịch mua bán và chuyển nhượng có bảo đảm hay không.
Ngoài ra, để đảm bảo tính xác thực của thông tin ghi trên Sổ đỏ, có thể hỏi vị trí thực tế của lô đất hoặc hỏi ý kiến các cơ quan chức năng có liên quan tại địa phương để tham khảo thêm. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp làm giả sổ đỏ để giao dịch bất hợp pháp. Yêu cầu pháp lý bất động sản phải đúng và đầy đủ. Nếu các bộ phận có thể được bổ sung sau đó, chúng phải được ghi chi tiết trong hợp đồng mua bán. Nói không với hợp đồng viết tay, hợp đồng miệng, vì rủi ro tiềm ẩn thường rất nhiều
>> Xem thêm: Đơn đăng ký biến động đất đai
Kiểm tra thông tin quy hoạch rõ ràng
Kiểm tra thông tin quy hoạch là việc cần làm khi mua bán nhà đất. Nhiều người không may gặp phải tình huống “trớ trêu” là bất động sản vô tình vướng quy hoạch. Có nhiều cách để tìm thông tin quy hoạch mà người mua nên biết:
- Kiểm tra thông tin quy hoạch trực tiếp tại trụ sở UBND huyện, thị xã.
- Xem cổng thông tin chính quyền địa phương.
- Tra cứu thông tin tại Cơ quan đăng ký đất đai.
- Hỏi trực tiếp cán bộ địa chính hoặc người dân sống ở khu vực gần đó để biết thông tin.
Để có độ chính xác cao nhất, bạn có thể áp dụng kết hợp các phương pháp trên. Về thời gian, chi phí để có được kết quả như mong muốn không cao. Bởi vì tất cả các thông tin liên quan đến quy hoạch sử dụng đất phải được cung cấp cho tất cả mọi người. Không có khó khăn trong việc tìm kiếm của bạn.
Với công nghệ ngày nay, ngoài việc dễ dàng tìm kiếm thông tin chương trình, kẻ xấu còn lợi dụng điều này để lừa đảo khách hàng. Cụ thể, họ đã tạo ra các ứng dụng cung cấp thông tin quy hoạch sử dụng đất giả. Vì vậy, khách hàng cần thành thạo hơn trong việc truy cập vào trang web chính thức của các cơ quan chức năng để tìm hiểu. Hạn chế tìm kiếm thông qua các ứng dụng do người bán và nhà môi giới giới thiệu.
Cẩn thận trước những chiêu trò
Các thủ đoạn mà kẻ xấu thường sử dụng khi mua bán nhà đất ngày nay rất phức tạp dưới chiêu bài dưới nhiều hình thức khác nhau. Chúng “thay đổi” từ ngày này sang ngày khác, tháng này sang tháng khác, giai đoạn này sang giai đoạn khác. Ngay cả các cơ quan chức năng cũng phải mất một thời gian dài mới phát hiện ra, người mua không có nhiều kinh nghiệm quả thực gặp rất nhiều rủi ro. Cách tốt nhất để tránh rơi vào bẫy là tìm, tìm và xác minh mọi thứ trong suốt quá trình mua và bán.
Đồng thời, chúng ta cũng nên tìm kiếm những chủ đầu tư, người bán và nhà môi giới uy tín. Đối với một công ty hoạt động hợp pháp, công ty bất động sản, bạn có thể dễ dàng tìm thấy thông tin về họ. Các công ty hoạt động bất hợp pháp thường “ngại” tiết lộ thông tin của họ. Việc đánh giá và lựa chọn người bán, nhà đầu tư đáng tin cậy còn phụ thuộc vào ý kiến khác nhau của mỗi người. Nhưng đừng để sự chủ quan lấn át các quyết định của bạn quá nhiều.
Xem xét lại khả năng lên thổ cư
Những người có ý định đầu tư mua đất trồng cây lâu năm chuyển đổi thành đất ở để sinh lời cần lưu ý xem điều kiện và khả năng chuyển đổi có đảm bảo và đủ hay không. Vì nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi sau này của bạn. Mua được lô đất trồng cây lâu năm với giá rẻ, dọn lên thổ cư là “diều gặp gió”. Mặt khác, rủi ro tiềm ẩn cũng không nhỏ. Đầu tư bất động sản đôi khi vẫn đòi hỏi sự liều lĩnh, đúng lúc và đúng chỗ.
Hoặc nếu bạn muốn mua đất để xây nhà và các công trình dịch vụ khác thì không thể bỏ qua vấn đề này. Luật đất đai có những quy định cụ thể về việc sử dụng đất của các loại đất. Sử dụng không đúng cách sẽ bị phạt tùy theo mức độ nghiêm trọng. Kèm theo đó là việc bắt buộc phá dỡ các công trình trái phép.
Khi mua đất, người bán hứa hẹn và hứa đủ thứ. Nhưng sau khi giao dịch thành công, không liên lạc được với người bán. Và bạn sẽ phải đối mặt với hàng loạt rủi ro mà bạn đang và sẽ phải đối mặt.
Tham vấn thông tin từ nhiều nguồn
Có rất nhiều cách, và nhiều nguồn thông tin để giúp bạn trong quá trình mua bán cây vạn niên thanh. Vì vậy, đừng “ngại” mà hãy sử dụng mọi nguồn lực sẵn có để đưa ra quyết định chính xác nhất. Ví dụ, thông tin quy hoạch đất đai có thể được truy vấn như đã mô tả trong phần trước. Các nguồn thông tin khác để tham khảo có thể đến từ Internet, bạn bè, người thân, luật sư, chuyên gia, dịch vụ tư vấn pháp luật bất động sản, ứng dụng tra cứu pháp luật,… Nếu có sẽ được sàng lọc và tổng hợp lại. Do đó, có thể đưa ra quyết định cuối cùng giảm thiểu rủi ro tối đa.
Có nên mua đất trồng cây lâu năm?
Từ những rủi ro và kinh nghiệm chia sẻ ở trên cũng cho thấy việc mua bán đất trồng cây lâu năm cũng giống như mua bán các loại hình bất động sản phổ biến khác. Nó luôn có hai mặt, việc đưa ra lựa chọn đúng đắn tùy thuộc vào quan điểm của mỗi người.
Vậy có nên mua đất trồng cây lâu năm không? Không thể tìm thấy câu trả lời chính xác cho câu hỏi này. Vì nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Không thể chỉ đơn giản đưa ra quyết định mua bởi vì cảm thấy rằng nó có rất nhiều tiềm năng sinh lời. Hay lợi nhuận không thể phủ nhận từ việc mua bán, đầu tư vào đất trồng cây lâu năm.
Khi nào nên mua?
- Khi người mua xác định được mảnh đất đó có đầy đủ giấy tờ hợp pháp và còn thời hạn sử dụng;
- Khi xem xét khả năng khu đất đó sẽ được chuyển thành đất ở (nếu bạn muốn xây nhà trong tương lai hoặc sẽ được bán với giá cao);
- Sau khi thanh tra, khu đất không thuộc phạm vi quy hoạch cấp quốc gia;
khi giá cả phù hợp với thị trường; - Việc gieo trồng ổn định và hiệu quả xảy ra khi đất đai phì nhiêu và màu mỡ.
Khi nào không nên mua?
Khi chưa đáp ứng được các điều kiện trên, người mua nên cân nhắc kỹ có nên mua không? Những rủi ro nếu tôi mua nó là gì?
Lời khuyên
Vì đối tượng người rất nhiều thể loại, nên chúng tôi sẽ tạm đưa ra lời khuyên chung cho 2 đối tượng chính sau đây:
- Đối với người mua để sản xuất
Đặc điểm chính của cây lâu năm là trồng một lần, thu hoạch nhiều năm nên nhiều người muốn chọn loại cây này để sản xuất ổn định. Ngoài ra, các loại cây lâu năm đang có xu hướng mang lại năng suất và hiệu quả kinh tế cao. Vì vậy, nhiều người muốn mua đất trồng cây lâu năm với hy vọng làm giàu từ loại cây này.
Tuy nhiên trên thực tế, trồng loại cây nào còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Người mua cần tính toán kỹ xem nên trồng loại cây gì và tìm được mảnh đất phù hợp. Ví dụ bạn muốn trồng cà phê, hồ tiêu thì tìm đất trồng cây lâu năm ở Tây Nguyên. Ngoài ra, nếu muốn trồng cây ăn trái, bạn có thể đến Đồng Nai, Tây Ninh hoặc các tỉnh miền Tây.
Khi đã tìm được mảnh đất phù hợp để trồng những loại cây mong muốn, người mua sẽ quyết định mua hay không dựa trên các tiêu chí trên.
Nếu quá khó khăn trong việc tìm kiếm, lựa chọn hoặc không có kinh nghiệm trồng cây lâu năm, người mua có thể chuyển sang trồng cây hàng năm hoặc chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản… phù hợp hơn. Không thấy người ta trồng cây lâu năm thì trồng, không thấy định giá loại cây này thì phải tìm đất trồng đại trà… điều quan trọng nhất vẫn là sự phù hợp và tầm nhìn xa. Cây lâu năm mới cho thu hoạch, liệu có khả thi về mặt kinh tế khi chờ đến khi cây trồng này ra quả? Cây này (hiện tại có giá) còn bán được giá không? Người mua cần cân nhắc kỹ một số vấn đề trước khi quyết định tìm mua đất nền.
- Đối với người mua để đầu tư
Có nhiều nhà đầu tư bất động sản thường tìm kiếm những khu đất nông nghiệp có vị trí đẹp để mua, chờ cơ hội chuyển sang thổ cư và bán được giá cao hơn. Đây là một phương pháp tốt, nhưng cũng khá rủi ro. Bởi không phải đất nông nghiệp nào cũng có thể dễ dàng chuyển đổi thành đất ở. Hơn nữa, quy hoạch đất nông nghiệp thường xuyên thay đổi, ngày nay có thể ổn, nhưng nếu một ngày bạn bị vướng quy hoạch thì sao? Các nhà đầu tư phải mong đợi điều này.
Nếu các nhà đầu tư tự tin vào những “thương vụ” này, họ có thể “ăn nhiều”. Nhưng đối với các nhà đầu tư khác, nếu cảm thấy không an tâm, họ có thể tìm kiếm các phương án đầu tư khác an toàn và hiệu quả hơn. Ví dụ như đất dành cho các dự án đầu tư.
Hiện nay, đất đai tại TP.HCM rất quý. Với những chính sách giãn dân và đầu tư cơ sở hạ tầng như hiện nay, chắc chắn giá đất ở đây sẽ ngày càng cao. Nhà đầu tư có thể chọn mua đất thổ cư hoặc đất nền dự án. Ở quy mô so sánh, đất thổ cư rẻ hơn, nhưng không an toàn và hiệu quả như đất dự án. Đất nền dự án cũng có rất nhiều loại và việc nhà đầu tư cần làm là chọn được dự án có giá và chất lượng tốt nhất.
Tóm lại, khi đất trồng cây lâu năm quá rủi ro hoặc nhà đầu tư không tìm được mảnh đất ưng ý thì hoàn toàn có thể chuyển hướng đầu tư sang lĩnh vực khác an toàn, sinh lời cao.
Nên cân nhắc kỹ hơn những thông tin này để đưa ra quyết định cuối cùng nhằm hạn chế rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm. Riverside hy vọng bạn sẽ lựa chọn những giải pháp an toàn và bền vững bằng cách cân nhắc giữa lợi ích và rủi ro, thay vì “mù quáng” chạy theo lợi nhuận.
