Chuyển nhượng đất là một trong những giao dịch phổ biến trong cuộc sống hàng ngày, nhất là khi thị trường bất động sản sôi động như hiện nay. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết và hiểu rõ những gì liên quan đến hoạt động này.
Đối với hầu hết mọi người, chuyển nhượng đất đai vẫn được hiểu đơn giản là mua bán đất, hai bên tự thỏa thuận giá cả và sang tên chủ sử dụng đất trên giấy tờ dưới hình thức chuyển nhượng đứng tên một người. Tuy nhiên, trên thực tế, các vấn đề liên quan đến đất đai, đặc biệt là chuyển nhượng bất động sản được một số văn bản chuyên ngành quy định. Nhìn chung, cần nắm vững những điều này và các mối quan hệ của chúng để đảm bảo các hoạt động mua bán, giao dịch được thực hiện đúng trình tự, thủ tục, không vi phạm các quy định cấm của pháp luật.
Dù là chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, … về cơ bản đều vẫn tuân thủ cơ sở chung, quy định chi tiết hơn tùy từng trường hợp. Dựa trên nhu cầu và tính chất quan trọng của giao dịch bất động sản, bài viết này tổng hợp những nội dung quan trọng và mới nhất nhằm mang đến cho người đọc những quan điểm khách quan, chính xác và thiết thực.
Chuyển nhượng đất là gì?
Mặc dù thông thường chuyển nhượng đất được dùng nhiều trong đời sống ngày nay nhưng khi được hỏi chuyển nhượng đất là gì và chuyển nhượng bất động sản là gì, không nhiều người có thể đưa ra định nghĩa chính xác và đầy đủ.
Chuyển nhượng đất hay gọi chính xác hơn là nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng (gọi tắt là người nhận chuyển nhượng) theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 sử dụng. Bên nhận chuyển nhượng đất và quyền sử dụng đất được một khoản tiền tương đương theo giá trị quyền sử dụng đất mà hai bên đã thoả thuận.
Chuyển nhượng đất trong tiếng anh
Trong một số trường hợp, chuyển nhượng bất động sản nhiều yếu tố liên quan đến nước ngoài hoặc yêu cầu song ngữ, cần dịch chính xác các cụm từ dưới góc độ chuyên môn. Các hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường sử dụng cụm từ “CONTRACT FOR TRANSFER OF LAND USE RIGHTSt”. Vì vậy, thuật ngữ “TRANSFER OF LAND USE RIGHTS hoặc LAND USE RIGHTS TRANSFER” có thể được sử dụng tương đương với “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Từ các khái niệm và định nghĩa trên, chuyển nhượng đất đai là một quá trình mà người mua và người bán trao đổi và thảo luận về các vấn đề như diện tích đất, giá cả và tầm quan trọng. Việc hợp thức hóa được thực hiện theo trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật, đó là ký – công chứng hợp đồng mua bán, thực hiện các giao dịch, thuế chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất sang tên cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều kiện chuyển nhượng nhà đất
Điều kiện của bên chuyển nhượng
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu có đủ các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp được thừa kế theo quy định tại Điều 186 khoản 3 và 168 khoản 1 của Luật Đất đai 2013.
- Đất không tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị tước đoạt để đảm bảo cho việc thi hành án.
- Còn trong thời hạn sử dụng đất.
Do đó, về tổng thể, chỉ người chuyển nhượng đáp ứng đủ 04 điều kiện trên mới được chuyển nhượng. Ngoài ra, người được chuyển giao sẽ không bị cấm chấp nhận việc chuyển nhượng trừ khi người chuyển nhượng đủ điều kiện.
Trường hợp cấm nhận chuyển nhượng
Theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013, các trường hợp sau đây không được chuyển nhượng đất đai:
- Tổ chức, gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở thờ tự, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà pháp luật không cho phép chuyển quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng chuyên dùng của gia đình, cá nhân trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Được sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền quốc gia.
- Gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất để trồng lúa.
- Gia đình, cá nhân không được chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu rừng phòng hộ, khu bảo vệ nghiêm ngặt, khu phục hồi sinh thái rừng chuyên dụng nếu không cư trú trong khu rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Chuyển nhượng có điều kiện
Theo quy định tại Điều 192 Luật Đất đai 2013, điều kiện để gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện bao gồm:
- Những người luân phiên sinh sống trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, khu phục hồi sinh thái mà không có điều kiện di chuyển ra ngoài thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng rừng. Đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản để hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu sử dụng.
- Gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu bảo tồn chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho gia đình, cá nhân sống trong khu bảo tồn.
- Gia đình, cá nhân là người thiểu số sử dụng đất được nhà nước giao theo chính sách hỗ trợ của nhà nước được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.
Quy trình chuyển nhượng nhà đất
Thủ tục chuyển nhượng đất như thế nào? Các bước để chuyển nhượng tài sản đất đai là gì? Tóm lại, quy trình chuyển nhượng tài sản thường trải qua 5 bước sau:
Bước 1: Thiết lập và soạn thảo hợp đồng
Các bên xác lập và thực hiện các nội dung có liên quan trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất là bắt buộc, trừ các trường hợp sau đây (theo Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014) và Nghị định số 23/2015 / NĐ-CP):
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng;
- Quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất được công chứng mà một bên hoặc một bên giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản hoặc bên có yêu cầu chứng nhận;
- Việc công chứng do cơ sở hành nghề công chứng thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp thị xã thực hiện chứng thực.
Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai (Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất.
Cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm xem xét hồ sơ, nếu đủ điều kiện theo quy định thì thực hiện các nhiệm vụ sau:
- Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
- Xác nhận nội dung thay đổi Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
– Người có nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các quyền gắn liền với đất khác lập hồ sơ trình cấp có thẩm quyền phê duyệt, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng đất của người sử dụng đất;
– Chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính và biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai; trình giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc cho Ủy ban nhân dân thị trấn để trao đổi về việc lập hồ sơ cấp thị trấn.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính của bạn.
Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thủ tục chuyển nhượng sổ đỏ quyền sử dụng đất và thủ tục sang tên sổ đỏ quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy trình này. Đây đều là những loại “sổ sách” ghi lại quyền sử dụng đất của người dân, nhưng đã được thay đổi để quản lý tốt hơn.
Chuyển nhượng đất cần giấy tờ gì?
Giấy tờ cần thiết và quan trọng nhất khi chuyển nhượng bất động sản là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất, xác nhận nhân thân của người chuyển nhượng, v.v.
Về cơ bản, cả người mua và người bán cần chuẩn bị những giấy tờ sau:
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (cả vợ và chồng) còn thời hạn sử dụng.
- Sổ hộ khẩu gia đình
- Giấy tờ chứng minh hôn nhân.
Hồ sơ chuyển nhượng nhà đất
Ngoài các giấy tờ cần thiết, ở mỗi bước của quy trình chuyển nhượng bất động sản, các giấy tờ cần thiết sẽ khác nhau, tùy thuộc vào thực tế áp dụng pháp luật và yêu cầu của các cơ quan có thẩm quyền của mỗi quốc gia. Tuy nhiên, một số yếu tố cố định vẫn dựa trên những quy định chung.
Hồ sơ công chứng
Ngoài việc các bên mang theo đầy đủ các giấy tờ cần thiết nêu trên, hồ sơ còn phải bao gồm:
- Hợp đồng ủy quyền (nếu bên bán không phải là chủ sử dụng đất trên giấy tờ)
- Mẫu đơn xin công chứng được lập theo hình thức tổ chức hành nghề công chứng.
- Các bên có thể chuẩn bị trước hợp đồng hoặc ủy thác cho công chứng viên soạn thảo.
- Hồ sơ nghĩa vụ tài chính
Hồ sơ sang tên sổ đỏ
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đúng chính xác với Mẫu số 09/ĐK;
- Bộ gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng;
- Ngoài ra còn phải có sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.
Chuyển nhượng đất mất bao lâu
Ở mỗi bước của quy trình, thời gian xử lý hồ sơ sẽ khác nhau tùy theo cơ sở, tổ chức, chưa kể những trường hợp hồ sơ có sai sót phải sửa. Tuy nhiên, thời gian thực hiện phải đáp ứng giới hạn tối đa cho phép.
>> Xem thêm: đất bhk là gì
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
Theo quy định tại Điều 21 Khoản 5 Thông tư số 92/2015 / TT-BTC, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng đất như sau:
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không quy định người mua là người nộp thuế của người bán thì phải nộp tài liệu khai thuế trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quy định bên mua là người nộp thuế thì hồ sơ khai thuế phải nộp chậm nhất là thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký chuyển nhượng sang tên.
- Thời hạn nộp lệ phí trước bạ tối đa là 30 ngày kể từ ngày cơ quan thuế ký thông báo nộp lệ phí trước bạ.
Thời hạn thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ
Thời hạn đăng ký chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản phụ của cơ quan nhà nước theo quy định tại Điều 2 Khoản 40 Nghị định số 01/2017 / NĐ-CP. Quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Thời gian 10 ngày nêu trên không tính ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian xem xét, xử lý các trường hợp sử dụng đất trái pháp luật, thời gian để tìm kiếm ý kiến chuyên gia.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian tối đa không quá 20 ngày.
Có sổ đỏ chuyển nhượng đất bao lâu
Theo thời gian làm thủ tục thì đất chuyển nhượng sau 20 – 30 ngày sẽ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đứng tên người nhận chuyển nhượng.
Các câu hỏi thường gặp liên quan đến chuyển nhượng đất
Quyền chuyển nhượng đất
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì chỉ người đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc người đứng tên trên sổ đỏ) mới có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp. hoặc góp quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng đất có xuất hóa đơn không?
Các đối tượng được miễn thuế Giá trị gia tăng (GTGT) như sau:
Trong điều 4 Các mặt hàng không chịu thuế GTGT
…
6. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trong khi đó, theo quy định tại Điều a.4, Điều 10, Điều 7 Thông tư số 219/2013 / TT-BTC:
“10. Giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ thuế giá trị gia tăng.
a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền dùng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất ở ngay thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được khai kê, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã được tính toán trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
Trường hợp giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ quan điều hành được kê khai khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính vào giá trị quyền sử dụng đất được trừ.
Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm chuyển nhượng thì giá đất được trừ thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xác định khi ký hợp đồng chuyển khoản.
Do đó, theo quy định trên, khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải nộp thuế giá trị gia tăng nên việc xuất hóa đơn thuế giá trị gia tăng (GTGT) không được cần đặt ra.
Chuyển nhượng đất cần giấy đăng ký kết hôn không?
Trái ngược với các quy định về hồ sơ và giấy tờ chuyển nhượng ở trên, việc xác nhận tình trạng hôn nhân hiện nay – nếu độc thân, hoặc đã kết hôn thì cần phải có giấy tờ chứng minh đăng ký kết hôn. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Yêu cầu là để chứng minh quyền sở hữu, có liên quan và ràng buộc sau này và do đó phải luôn được thực hiện.
Đối với trường hợp bị mất Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn nhưng vợ chồng đã đăng ký kết hôn trước đó tại Ủy ban nhân dân thị xã, quận, huyện, thị xã thì vẫn giữ lại thông tin khi đối chiếu với sổ hộ khẩu: công dân chỉ cần vào Ủy ban nhân dân thị xã, quận, huyện, thị xã thực hiện việc đăng ký kết hôn.
Trường hợp mất đăng ký kết hôn và không còn lưu giữ Sổ căn cước công dân của Ủy ban nhân dân thị xã, quận, huyện thì làm thủ tục đăng ký kết hôn lại. Điều 27 Nghị định 123/2015 / NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký kết hôn lại.
Trên đây là tất cả những thông tin cần thiết về chuyển nhượng đất được tổng hợp từ nhiều nguồn khác nhau. A1riverside.vn hy vọng rằng với những thông tin này, các cá nhân sẽ chủ động hơn trong việc chuẩn bị hồ sơ và hợp tác với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
