Thu hồi đất là hoạt động được nhà nước quản lý chặt chẽ, nhưng do vấn đề quyền lợi và thái độ của người có nghĩa vụ nên công tác này gặp rất nhiều khó khăn.
Thu hồi đất là gì? Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất? Quy trình thu hồi đất sẽ diễn ra như thế nào? Bài viết này sẽ giải đáp tất cả các câu hỏi trên theo đúng quy định mới nhất của pháp luật.
Thu hồi đất là gì?
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, khái niệm thu hồi đất được định nghĩa như sau:
Thu hồi đất là việc nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc đất của người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
Căn cứ vào khái niệm này, có thể hiểu rằng khi nhà nước có quyết định thu hồi đất bằng văn bản thì gia đình, cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất có nghĩa vụ trả lại đất khai hoang cho đất mà mình đang sử dụng. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào nhà nước cũng thu hồi được mà phải thuộc các trường hợp quy định tại các Điều 16, 61 đến 65 Luật Đất đai 2013.
Trương hợp nào nhà nước thu hồi đất?
Trên thực tế, nhiều nơi đã làm sai hoặc cố tình trục lợi từ việc thu hồi đất. Nhiều cộng đồng dân cư lợi dụng sự hiểu biết ít ỏi của pháp luật để sử dụng đất vào những mục đích không đúng quy định của pháp luật.
Để hạn chế tình trạng mất đất oan, người bị tuyên bố thu hồi đất cần xem xét kỹ xem đất mình đang sở hữu / sử dụng có thuộc:
a) Khai hoang vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
b) Bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
c) Việc cải tạo đất do chấm dứt sử dụng đất theo pháp luật và tự nguyện trả lại đất sẽ gây nguy hiểm đến tính mạng con người.
Ngoài việc thu hồi, nhà nước còn có quyền quyết định thu hồi đất khi thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.
Thẩm quyền thu hồi đất
Tùy theo cấp chính quyền mà quyền thu hồi đất sẽ được nhà nước quy định khác nhau. Một số loại đất chỉ được UBND tỉnh trưng dụng, một số loại đất do UBND huyện trực tiếp thực hiện. Đặc biệt:
– Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
Khai hoang của tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 2 phần này;
Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, huyện, thị trấn.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
- Đòi lại đất của gia đình, cá nhân và cộng đồng;
- Đòi lại đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Ngoài ra, còn có các cơ quan có thẩm quyền quyết định các vấn đề thu hồi đất khác như:
– Ban quản lý khu công nghệ cao
– Ban quản lý khu kinh tế
– Cơ quan sân bay
(Khoản 65 Luật Đất đai 2013 quy định rõ về quyền thu hồi đất)
Khi người bị thu hồi đất nhận được quyết định thu hồi đất cần đọc kỹ nội dung, cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất cũng cần lưu ý. Nếu cơ quan thu hồi đất có dấu hiệu vượt quyền, người dân có thể kiến nghị.
Quyết định cưỡng chế thu hồi đất
Việc cưỡng chế thu hồi đất bắt buộc sẽ được thực hiện khi người sử dụng đất không chấp hành quyết định thu hồi đất (của cơ quan có thẩm quyền). Sau nhiều lần nhắc nhở, nếu việc chậm bàn giao đất ảnh hưởng đến tiến độ, kế hoạch chung của cả nước thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện theo quy định tại Điều 71 khoản 2 Luật Đất đai năm 2013.
– Điều kiện cưỡng chế thu hồi đất bắt buộc (quy định trong Luật Đất đai năm 2013):
- Người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân thị trấn và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam thị trấn nơi có đất thu hồi đã tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng.
- Quyết định thu hồi đất đã được công bố tại trụ sở Ủy ban nhân dân thị trấn và các địa điểm công cộng trong khu dân cư nơi có đất thu hồi;
- Quyết định cưỡng chế thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;
- Người bị thi hành đã nhận được quyết định thi hành quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành.
Việc thực thi pháp luật về thu hồi đất sẽ được thực hiện theo các nguyên tắc sau:
- Việc thi hành phải công khai, dân chủ, khách quan, bảo đảm an ninh trật tự, đúng quy định của pháp luật;
- Thời gian bắt đầu cưỡng chế được thực hiện trong giờ hành chính.
>> Xem thêm: thuế bất động sản
Quy trình thu hồi đất
Sau khi xem xét quyết định thu hồi đất và các yếu tố liên quan. Nếu người dân đồng ý để nhà nước thu hồi đất theo mục đích quy định tại Điều 65 Luật Đất đai 2013 thì cơ quan có thẩm quyền sẽ phối hợp với người dân đang sở hữu / sử dụng đất để làm thủ tục thu hồi đất.
Theo quy định mới nhất (Trình tự thủ tục cải tạo đất theo Luật đất đai 2013), quy trình cải tạo đất sẽ được chia thành 6 bước cơ bản sau:
- Bước 1: Cơ quan có thẩm quyền ra thông báo (văn bản) thu hồi đất cho người dân
- Bước 2: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện ra quyết định thu hồi đất (tương ứng với thẩm quyền thu hồi đất quy định)
- Bước 3: Người sử dụng đất kiểm kê đất đai và tài sản trên đất. Phối hợp với Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện phương án khôi phục, điều tra, đo đạc, thống kê đất đai (thu hồi đất trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định).
- Bước 4: Thu thập thông tin đầu vào, xây dựng và thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Bước 6: Tổ chức bồi thường
Quy định về bồi thường thiệt hại do thu hồi đất
Nguyên tắc bồi thường thu hồi đất
Khi Nhà nước thu hồi đất phải thực hiện ba nguyên tắc quy định về mất tài sản, đình chỉ sản xuất kinh doanh:
- Việc bồi thường thiệt hại về đất đai, tài sản và ngừng hoạt động sản xuất kinh doanh khi nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại Điều 74 và Điều 88 của Luật Đất đai năm 2013.
- Trong quá trình thu hồi đất, nếu người có đủ điều kiện giao đất, tái định cư chết thì người thừa kế hợp pháp của người chết được tiếp tục hưởng chính sách giao đất, tái định cư.
- Thời điểm xác định giá đất để giao đất tái định cư được xác định theo thời điểm xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ.
- Điều kiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
Gia đình, cá nhân được hưởng chính sách bồi thường GPMB phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
– Được cấp phép hoặc được cấp phép (điều kiện cấp giấy phép khi được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất gồm 02 tình huống: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có hoặc không có giấy phép).
Ngoài ra, trường hợp đất chưa có sổ đỏ duy nhất thì khi thu hồi đất vẫn được bồi thường và phải đáp ứng đủ 02 điều kiện:
– Đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01/7/2004.
– Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Giá đền bù đất khi bị thu hồi
Trường hợp thu hồi đất được bồi thường bằng tiền thì giá bồi thường đất không tính theo giá thị trường mà tính theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xác định. So với giá thị trường, giá đất cụ thể thấp hơn nhiều.
Chính sách bồi thường của nhà nước khi thu hồi đất ở mỗi tỉnh sẽ có những quy định khác nhau về hình thức tiêu chuẩn bồi thường và phương pháp đánh giá theo đặc điểm của từng vùng.
Theo quy định tại Điều 79 Khoản 1 Luật Đất đai 2013 thì gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam liên quan đến quyền sử dụng đất có đủ các điều kiện sau đây:
Khi mảnh đất bạn đang sở hữu bị nhà nước tịch thu, bạn nên đến gặp trực tiếp chính quyền địa phương để kiểm tra kỹ thông tin. Khi thu hồi đất đúng nguyên tắc và phương án đền bù thỏa đáng thì người dân mới nên bán đất và được hưởng chính sách đền bù phù hợp. Cần hạn chế tối đa việc cưỡng chế thu hồi đất hoặc những vướng mắc không đáng có do bất hợp tác. Hy vọng qua những thông tin mà Riverside đã mang đến cho bạn đọc sẽ giúp bạn hiểu hơn về việc thu hồi đất đai và những quy định về việc này. Đừng quên tiếp tục theo dõi A1riverside.vn để cập nhật thêm nhiều các thông tin về đất đai, bất động sản hay hơn nữa nhé.
