Thủ tục chuyển nhượng đất đai gồm nhiều giấy tờ rườm rà, đặc biệt là việc nộp lệ phí trước bạ hay kê khai thuế thu nhập cá nhân thường bị nhiều người bỏ qua.
Làm thủ tục hồ sơ theo quy định của pháp luật để tránh những rủi ro không đáng có. Trong bài viết này, mình sẽ hướng dẫn các bạn thủ tục mua bán đất một cách đầy đủ và chi tiết nhất có thể.
1. Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đạt những điều kiện nào?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được tặng cho, nhận chuyển nhượng nếu có đủ 4 điều kiện sau đây:
- Điều kiện 1: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Điều kiện 2: Đất không tranh chấp.
- Điều kiện 3: Không thu giữ đất để cưỡng chế thi hành án
- Điều kiện 4: Còn thời hạn sử dụng đất
Cũng có hai trường hợp:
Trường hợp 1: Dựa trên khoản 3, Điều 186, Luật Đất đai năm 2013
Không cấp giấy chứng nhận thừa kế quyền sử dụng đất cho người Việt Nam hoặc người nước ngoài sinh sống ở nước ngoài không thuộc diện mua nhà ở liên quan đến quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, người được thừa kế vẫn có thể chuyển nhượng mảnh đất cho người khác.
Trường hợp 2: Dựa trên khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai năm 2013
Đối với đất nông nghiệp, người sử dụng được phép chuyển nhượng cho người khác sau khi có quyết định cho thuê, giao đất.
Đối với đất thừa kế, người sử dụng đất được nhận chuyển nhượng khi có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Đất nằm trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng
Cũng theo Điều 49 (2) Luật Đất đai 2013, đối với diện tích đất thuộc quy hoạch sẽ xảy ra hai trường hợp:
Trường hợp 1: Cấp huyện không có kế hoạch sử dụng đất thường niên
Dù đất đã được công bố nhưng cấp huyện chưa ban hành kế hoạch sử dụng hàng năm, đất vẫn được nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho …
Trường hợp 2: Cấp huyện có kế hoạch sử dụng đất thường niên
Nếu cấp huyện đã công bố quy hoạch và có kế hoạch sử dụng hàng năm. Đất sẽ bị thu hồi và chuyển sang mục đích sử dụng đất. Người sử dụng không được xây dựng cây lâu năm, công trình, nhà ở nhưng vẫn được thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất.
Do đó, Đạo luật Mua bán Bất động sản vẫn cho phép chuyển nhượng đất theo kế hoạch cho đến khi bị thu hồi. Tuy nhiên, hai vấn đề nảy sinh:
- Giá mua đất thường cao hơn giá nhận tiền bồi thường
- Nhiều cơ quan đăng ký đất đai, công chứng không nhận hồ sơ tách thửa quy hoạch
3. Thủ tục mua bán đất đai cập nhật mới nhất
Các bước mua bán nhà đất sẽ được thực hiện theo trình tự: đặt cọc – công chứng hợp đồng mua bán – sang tên sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.1. Đặt cọc
Khoản 1 Điều 328 BLDS năm 2015 quy định rõ, đặt cọc là việc một bên sử dụng tiền hoặc vật có giá trị như đá quý, kim khí quý cho bên kia trong một thời hạn nhất định để bảo đảm thực hiện hợp đồng. .
Trong thủ tục bán đất không cần đặt cọc. Nếu bạn có một khoản tiền gửi, bạn phải chú ý đến các từ ngữ được sử dụng trong tài liệu đặt cọc. Có 3 trường hợp đặt cọc mua bán đất:
- Thứ nhất, nếu hợp đồng được thực hiện đúng như cam kết, tiền đặt cọc sẽ được trừ vào giá mua và thanh toán trực tiếp hoặc hoàn trả cho người mua.
- Thứ hai, nếu người mua không thực hiện hợp đồng như đã cam kết thì người bán sẽ không phải hoàn trả tiền đặt cọc cho người mua.
- Thứ ba, nếu bên bán không thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả tiền đặt cọc và tiền phạt đặt cọc tương đương.
3.2. Công chứng hợp đồng mua bán đất
Việc công chứng hợp đồng mua bán đất có thể được thực hiện tại phòng công chứng tư nhân hoặc phòng công chứng nhà nước. Các bước xác minh như sau:
Bước 1: Chuẩn bị giấy tờ
Các tài liệu công chứng theo Mục 1, Mục 40 và 41 của Luật Công chứng 2014 bao gồm:
Đối với người bán
- Sooe hộ khẩu
- Giấy chứng nhận kết hôn
- ID hợp lệ của cả hai vợ chồng / CCCD
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Để thay mặt bán đất, bạn cần ký hợp đồng ủy quyền
Đối với người mua
- Sổ hộ khẩu
- Giấy chứng nhận kết hôn
- CMND / CCCD hoặc Hộ chiếu hợp lệ
Một số giấy tờ khác
- Theo thỏa thuận, bên mua và bên bán có thể chuẩn bị trước hồ sơ công chứng qua hình thức đơn vị công chứng. Phí công chứng do người yêu cầu công chứng nộp.
- Ngoài ra, hợp đồng cũng có thể được soạn thảo trước bởi người mua và người bán. Tuy nhiên, thông thường, người mua sẽ yêu cầu hối phiếu phải được công chứng.
Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán
Quy trình công chứng hợp đồng sẽ bao gồm các giai đoạn sau:
- Công chứng viên giám định (phải có đủ năng lực hành vi dân sự)
- Kiểm tra hồ sơ công chứng, nếu đầy đủ và hợp lệ thì thụ lý và lưu vào sổ công chứng. Nếu chưa hoàn thành, vui lòng yêu cầu bổ sung.
- Công chứng Đối với hợp đồng soạn thảo trước phải đáp ứng yêu cầu công chứng. Trong trường hợp công chứng soạn thảo thì công chứng viên sẽ soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của cả bên mua và bên bán đất.
3.3. Kê khai nghĩa vụ tài chính
Hồ sơ khai thuế thu nhập và lệ phí trước bạ
- Hợp đồng mua bán đất công chứng
- Bản sao Sổ đỏ có chữ ký của người phụ trách.
- Tờ khai lệ phí nộp hồ sơ theo Mẫu 1 (bản chính)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03 / BĐ-TNCN
- Giấy miễn thuế (nếu có)
Hạn cuối đăng ký
- Nếu người bán không đồng ý và giao nghĩa vụ thuế cho người mua thì người bán phải nộp báo cáo tài chính trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày hợp đồng mua bán có hiệu lực.
- Nếu người mua đồng ý nộp thuế thay cho người bán thì phải nộp tờ khai thuế cùng thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
- Khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp đồng thời tài liệu kê khai lệ phí trước bạ.
3.4. Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Sang Tên Sổ Đỏ
- CMND / CCCD hợp lệ, sổ hộ khẩu
- Bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 09 / ĐK
- Hợp đồng mua bán đất công chứng
Nộp đơn và nhận đơn
- Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất của Sở Tài nguyên và Môi trường
- Sau khi hoàn thiện hồ sơ, đơn vị tiếp nhận sẽ cấp “Phiếu tiếp nhận hồ sơ” và điền đầy đủ thông tin vào “Sổ tiếp nhận hồ sơ”.
Xử lý thủ tục chuyển nhượng đất
- Thông tin địa chính do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi đến cục thuế để thẩm tra.
- Yêu cầu thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định
- Sau khi cơ quan thuế nộp lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, tiền sử dụng đất, … thì người mua giữ lại biên lai và nộp lại cho cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất.
Trả về kết quả
- Kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, thời gian trả kết quả không quá 10 ngày.
- Vùng kinh tế khó khăn, vùng sâu, vùng xa tối đa 20 ngày
> Bài viết liên quan:
4. Thủ tục chuyển nhượng một phần diện tích đất
Nếu muốn chuyển nhượng một phần diện tích đất thì trước tiên người chuyển nhượng phải làm thủ tục phân lô bán nền (theo Điều 79 (1) Nghị định 43/2014 / NĐ-CP). Tuy nhiên, diện tích còn lại và diện tích đất mới bổ sung không được thấp hơn quy định về diện tích tối thiểu. Các bước của thủ tục tách như sau:
4.1. Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ chuyển nhượng một phần diện tích bao gồm:
- CMND / CCCD hợp lệ, sổ hộ khẩu
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc)
- Đơn xin tách / sáp nhập theo Mẫu 11 / ĐK
4.2. Nộp hồ sơ
Tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của Phòng Tài nguyên và Môi trường
4.3. Tiếp nhận hồ sơ
Đơn vị tiếp nhận cấp “Phiếu tiếp nhận hồ sơ” cho người nộp hồ sơ, điền đầy đủ thông tin và “Sổ tiếp nhận hồ sơ”
Nếu nộp cho ủy ban nhân dân thị trấn thì ủy ban nhân dân phải chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời hạn 3 ngày, kể từ ngày nhận tài liệu.
4.4. Xử lý yêu cầu tách thửa
Yêu cầu tách thửa phải được giải quyết chậm nhất là 15 ngày (theo quy định tại Điều 2 Điều 40 Nghị định 01/2017 / NĐ-CP). Cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất sẽ xử lý đơn xin chia nhỏ thửa đất theo các cách sau:
- Thực hiện đo đạc địa chính theo yêu cầu để tách thửa
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới tách.
- Chỉnh lý biến động cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính
- Trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới trực tiếp cho người nộp hồ sơ hoặc thông qua Ủy ban nhân dân thị trấn.
4.5. Làm thủ tục chuyển nhượng
Sau khi tách thửa, hai bên sẽ làm thủ tục chuyển nhượng đất theo hướng dẫn của chúng tôi ở trên.
5. Thủ tục cấp sổ đỏ sau khi giao dịch giấy viết tay
Nếu mua bán đất bằng giấy viết tay, theo quy định tại Điều 82 Khoản 1 Nghị định 43/2014 / NĐ-CP thì có 2 trường hợp người dân không cần phải làm thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nhưng được vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Trường hợp 1: Chuyển nhượng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008
- Trường hợp 2: Chuyển nhượng đất từ ngày 01/01/2008 đến ngày 01/7/2014. Đính kèm giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Mục 100 Luật Đất đai 2013.
Do đó, trong các trường hợp trên, người nhận chuyển nhượng không phải nộp hồ sơ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay tương tự như thủ tục cấp giấy lần đầu.
6. Chi phí chuyển nhượng nhà đất
Trong quá trình mua bán đất cần thực hiện đầy đủ các khoản phí chuyển nhượng đất theo quy định của pháp luật. Các loại phí phải trả là:
- Thuế thu nhập cá nhân:
Người nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định thông qua thương lượng giữa người mua và người bán đất. Nếu không, người chuyển nhượng sẽ có nghĩa vụ trả khoản thuế này trên cơ sở thu nhập.
Thuế suất thuế thu nhập cá nhân được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x giá trị chuyển nhượng
- Phí thẩm định đơn đăng ký
Lệ phí hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh ban hành. Vì vậy, mức phí của các tỉnh, thành phố ở nước tôi sẽ khác nhau.
- Phí đăng ký:
Người nộp lệ phí trước bạ do hai bên xác định thông qua thương lượng. Nếu không, tác giả sẽ trở thành người được chuyển nhượng.
Phí đăng ký được tính như sau:
Phí đăng ký = 0,5% x số tiền chuyển
7. Thời hạn sang tên chỉ 10 ngày làm việc
Nhiều người muốn biết thời gian chuyển khoản có được thực hiện trong vòng 10 ngày làm việc hay không?
Câu trả lời là có. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng 10 ngày này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính ngày nghỉ cuối tuần.
Đất ở miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa thì thời gian sang tên không quá 20 ngày.
Vì vậy, bạn cần nắm rõ những quy định trong 10 ngày này để có thể chủ động trong việc mua bán đất nền.
8. Những lưu ý để loại trừ rủi ro khi mua đất
Người mua cần lưu ý những vấn đề sau khi làm thủ tục mua bán đất để tránh những rủi ro đáng tiếc:
- Biết cách bảo quản đất hợp lý
- Đất chỉ mua được nếu có giấy tờ hợp pháp
- Khi chứng chỉ chưa được chuyển nhượng, người bán không thể thanh toán đầy đủ
- Khi gặp phải lô đất quá rẻ so với giá thị trường, hãy chú ý kiểm tra tính pháp lý mọi mặt.
- Không bao giờ mua hoặc bán bất động sản chỉ bằng giấy viết tay
- Cần kiểm tra kỹ các giấy tờ, quy hoạch đất đai trong khu vực, tình trạng thế chấp hay đất đã bán cho nhiều người để tránh bị lừa đảo.
- Hiểu các điều khoản hợp đồng trước khi ký
Những lưu ý trên là rất quan trọng đối với bất kỳ người mua đất nào. Việc kiểm tra, cân nhắc kỹ lưỡng luôn là điều cần thiết và quan trọng đối với mỗi khách hàng trước khi quyết định chuyển tiền mua đất nền.
Bài viết trên quy định đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng đất theo luật định. Riverside hy vọng những thông tin trên hữu ích với bạn! Hãy tham gia một khóa học về cách đầu tư tài chính để nâng cao kiến thức để bạn có thể tạo động lực đầu tư cho bản thân.
