Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế mà cá nhân, tổ chức phải nộp khi mua, bán, tặng cho bất động sản. Nhưng không phải ai cũng biết các loại thuế liên quan đến hoạt động này. Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu về các vấn đề trên để giúp các bạn tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình làm thủ tục.
Một số thông tin về thuế chuyển quyền sử dụng đất
Khái niệm
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế đánh vào việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo quy định của pháp luật. Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế trực thu nhằm tổng hợp một phần thu nhập của người sử dụng đất từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.
Chức năng và vai trò
- Tăng thu ngân sách nhà nước
- Đảm bảo công bằng xã hội: Người có quyền sử dụng đất ở các thành phố lớn và ngoại thành nộp thuế cao hơn người có quyền sử dụng đất ở nông thôn, vùng sâu vùng xa.
- Hướng dẫn, khuyến khích việc sử dụng đất có hiệu quả: đất sử dụng vào mục đích nào thì phải sử dụng vào mục đích đó; đất được giao khi nhà nước trả lại đất được miễn thuế.
Đặc điểm của thuế chuyển quyền sử dụng đất
Đối tượng nộp thuế là mọi tổ chức, cá nhân, gia đình có quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu có sự chênh lệch về giá trị giữa các lần trao đổi ruộng đất thì bên chấp nhận sự chênh lệch về giá trị phải nộp thuế. Pháp luật hiện hành không đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất như sau:
“a. Cơ quan nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân và gia đình
b. Tổ chức, cá nhân, gia đình tự nguyện trả lại đất thuộc sở hữu nhà nước thì nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần diện tích đất mà tổ chức, cá nhân, gia đình đang sử dụng trong các trường hợp do pháp luật quy định.
C. Chuyển quyền sử dụng đất cho những người thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế; trường hợp ly thân, vợ chồng ly hôn
d. Tổ chức, cá nhân đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc thuê đất có nhà ở
Thuế được tính trên cơ sở diện tích đất, giá tính thuế và thuế suất. Giá tính thuế do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định trong biên độ giá của Chính phủ theo điều kiện thực tế của địa phương.
Theo quy định, thuế suất đối với đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối là 10%, các loại đất như đất ở, đất xây dựng là 20%. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất lần thứ hai mà nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất lần thứ nhất thì thuế suất là 5%. Nếu có chênh lệch giá đất đổi đất thì thuế suất phần chênh lệch là 5%.
Tuy nhiên, sau khi Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 có hiệu lực từ ngày 01/01/2009, thuế chuyển quyền sử dụng đất đã được bãi bỏ.
Hiện nay, theo quy định tại Điều 3 Khoản 10 Luật Đất đai năm 2013: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, v.v. . quyền đầu tư ”.
Do đó, thuế chuyển quyền sử dụng đất nói đến lúc này là các loại thuế đánh vào chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới nhiều hình thức như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, v.v. nhiều trường hợp.
Thuế chuyển nhượng nhà đất
Chuyển nhượng bất động sản là một phương thức giao dịch phổ biến hiện nay. Việc thực thi các chương trình liên quan khá quen thuộc với hầu hết mọi người. Tuy nhiên, việc xác định thuế bất động sản và mức nộp vẫn là vấn đề được nhiều người quan tâm. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên nên cần tìm hiểu kỹ càng.
Thuế chuyển nhượng đất ở, thuế chuyển nhượng bất động sản thường được đánh khi phát sinh nghĩa vụ tài chính đối với các giao dịch liên quan đến mua bán nhà, đất bao gồm: chuyển nhượng đất nông nghiệp, chuyển nhượng đất phi nông nghiệp, chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm, chuyển nhượng đất nuôi trồng thủy sản, …
Các loại thuế chuyển quyền sử dụng đất
Nói chung, nói đến mua bán nhà đất, hầu hết mọi người đều quen thuộc với các loại thuế như thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ, trong khi một loại thuế khác là thuế giá trị gia tăng lại ít được nhắc đến.
- Thuế thu nhập cá nhân: Là loại thuế trực thu tính trên thu nhập của người nộp thuế sau khi trừ các khoản thu nhập được miễn thuế và giảm trừ gia cảnh.
- Thuế trước bạ chuyển nhượng bất động sản: Khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở phải nộp lệ phí trước bạ, trừ trường hợp có quy định khác. Nếu được gọi một cách chính xác, thuế phải là lệ phí đăng ký bất động sản.
- Thuế giá trị gia tăng chuyển nhượng bất động sản: Là loại thuế gián thu đánh vào phần giá trị gia tăng của hàng hóa, dịch vụ từ khâu sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng mà giá tính thuế giá trị gia tăng của chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất tính thuế giá trị gia tăng được trừ.
Một số lưu ý về giá chuyển nhượng
Thông thường, giá chuyển nhượng (giá mua) tính thuế TNCN là giá do hai bên thỏa thuận và ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.
Trường hợp giá chuyển nhượng không ghi rõ giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) công bố thì cá nhân. ưu đãi tính thuế thu nhập đối với giá chuyển nhượng là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.
“Luật thuế thu nhập cá nhân” năm 2007 Điều 4 khoản 2: “Cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở thì thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở. “Miễn.
Thuế trước bạ chuyển nhượng nhà đất (nộp cho Nhà Nước, bên mua nộp)
Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 140/2016 / NĐ-CP, tổ chức, cá nhân có tài sản phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Do đó, khi chuyển nhượng, người mua phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày (làm thủ tục sang tên sổ đỏ) và nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, pháp luật không cấm người bán trả cho người mua lệ phí trước bạ.
Trong đó:
- Diện tích nhà ở tính lệ phí trước bạ là tổng diện tích xây dựng thuộc sở hữu hợp pháp của đơn vị, cá nhân (bao gồm cả diện tích công trình phụ và công trình phụ);
- Giá nhà ở 1m2 là giá thực tế “xây mới” của 1m2 / tầng hoặc 1m2 / tầng của nhà ở do Ủy ban nhân dân tỉnh công bố;
- Phần trăm (%) khối lượng còn lại do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.
Thuế giá trị gia tăng
Điều 7 khoản 10 Thông tư 219/2013 / TT-BTC nêu rõ: “Giá trị tính thuế của bất động sản chuyển nhượng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất đã trừ thuế giá trị gia tăng. được cộng dồn. ”
> Bài viết liên quan:
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT theo quy định
Trường hợp được nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và bán nhà ở thì giá đất được trừ thuế giá trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền sử dụng đất được miễn, giảm, miễn, giảm tiền sử dụng đất), phí bồi thường và phí giải phóng mặt bằng. theo luật.
Nếu nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ khi tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.
Trường hợp sử dụng đất thuê để đầu tư cho thuê kết cấu hạ tầng, xây dựng và bán đất thì giá đất tính thuế GTGT là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất đã nộp ngân sách nhà nước). giảm), cũng như tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đơn vị kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của đơn vị, cá nhân thì giá đất tính thuế là giá đất tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng. );
Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm chuyển nhượng thì giá đất được trừ thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xác định khi ký hợp đồng. Hợp đồng. Nhận chuyển nhượng.
Trường hợp đơn vị kinh doanh bất động sản thanh toán giá trị quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng xây dựng (BT) thì giá đất tính sau khi trừ thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng. Hợp đồng do pháp luật quy định; trường hợp không xác định được hợp đồng BT khi ký hợp đồng BT thì giá đất được trừ là giá thanh toán dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định theo quy định của pháp luật.
Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người khác theo hợp đồng chuyển nhượng thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, xây dựng căn hộ, nhà ở … để bán đất được trừ. giá tính thuế giá trị gia tăng là từ Giá đất ruộng và các khoản thu khác của người dân chuyển đến;
Khi xây dựng nhà ở cho nhiều gia đình, nhà chung cư để bán thì giá đất được trừ tính cho 1m2 của nhà ở được bán được xác định bằng cách lấy giá đất được trừ quy định tại các điểm trên cho số tầng của tòa nhà, không bao gồm các diện tích chung như vậy. làm hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình ngầm.
Đối với hoạt động xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở đã xây dựng thì giá tính thuế giá trị gia tăng là số tiền tính theo tiến độ thực hiện dự án hoặc theo tiến độ thanh toán theo hợp đồng trừ đi tiến độ thanh toán. . (-) Giá đất được trừ theo tỷ lệ phần trăm của số tiền nhận được trên tổng giá hợp đồng.
Nộp thuế chuyển nhượng nhà đất ở đâu
Theo quy định tại Điều 56 Chương VI Luật Quản lý thu thuế số 38/2019 / QH14 năm 2019, đặc điểm và hình thức nộp thuế như sau:
“1. Người nộp thuế có trách nhiệm nộp thuế vào ngân sách nhà nước theo quy định sau đây:
a) trong kho bạc;
b) Tại cơ quan thuế đã nhận tờ khai thuế;
c) Thu thuế thông qua các tổ chức được cơ quan thuế ủy quyền;
d) Thông qua ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng khác và các tổ chức dịch vụ theo quy định của pháp luật.
2. Kho bạc nhà nước, ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng khác và các cơ quan dịch vụ theo quy định của pháp luật có trách nhiệm bố trí mặt bằng, phương tiện, công chức, cán bộ thu thuế để bảo đảm người nộp thuế nộp kịp thời vào ngân sách nhà nước.
3. Cơ quan, tổ chức phải cung cấp cho người nộp thuế chứng từ thu, khấu trừ thuế.
4. Trong thời hạn 08 giờ làm việc, kể từ ngày người nộp thuế thu được tiền thuế, cơ quan thuế, tổ chức phải chuyển tiền vào ngân sách nhà nước.
Trường hợp thu thuế bằng tiền mặt ở vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng khó tiếp cận thì thời hạn nộp thuế vào ngân sách quốc gia do Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định. ”
Do đó, người nộp thuế chuyển nhượng bất động sản có thể lựa chọn một trong các địa điểm trên để thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất
Thuế thu nhập cá nhân
Theo nguyên tắc này, những người thừa kế phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập do tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng. Đặc biệt đối với những bất động sản phải đăng ký sang tên thì khi muốn đăng ký sang tên, bạn cũng cần phải nộp thuế trước bạ.
Điều 4, khoản 4 của Luật thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013 / NĐ-CP quy định về thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân, bao gồm “thừa kế, tặng cho bất động sản (bao gồm cả nhà và công trình xây dựng) trong tương lai theo Đạo luật Kinh doanh Bất động sản được thành lập): Vợ và chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi và con nuôi; cha vợ, mẹ chồng, con dâu ; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông, bà với cháu; ông, bà với cháu; anh chị em ruột Hẹn gặp lại. ”
Điều 16 Thông tư số 111/2013 / TT-BTC quy định thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với nhận thừa kế, quà tặng là 10% trên toàn bộ hình thức thuế.
Nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 4 Khoản 4 Luật thuế thu nhập cá nhân thì cá nhân vẫn phải nộp thuế suất 10%.
Thuế trước bạ nhà đất
Theo quy định tại Điều 4, Điều 10 Nghị định 45/2011 / NĐ-CP về lệ phí trước bạ và hướng dẫn tại Điều 3, Điều 10 Thông tư số 124/2011 / TT-BTC thì không phải đăng ký. phí nhà, đất. Đề cập đến nhà, đất, tài sản phát sinh thừa kế Người nhận trước tiên nhận thừa kế, quà tặng từ vợ (hoặc chồng), cha đẻ (mẹ đẻ), cha nuôi (mẹ nuôi), cha vợ ( mẹ chồng), từ bố chồng (mẹ vợ), từ ông nội (bà ngoại), từ ông ngoại (bà ngoại), từ con đẻ (con nuôi), con dâu (con trai) rể), cháu nội (cháu ngoại), anh, chị, em ruột.
Cá nhân cần xuất trình cho cơ quan thuế các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ nêu trên như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu … để làm căn cứ miễn nộp để được miễn nộp và đăng ký theo quy định của pháp luật. pháp luật. Trường hợp khác, tài sản được tặng cho phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% giá trị đất.
Qua bài viết này, A1riverside.vn hy vọng bạn đọc có thể phân biệt và hiểu rõ các loại thuế cần phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra còn biết biết thêm chi tiết các loại giấy tờ để làm đúng thủ tục giúp tiết kiệm thời gian và chi phí.
